Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Мошенничество с недвижимым имуществом является комплексом противоправных действий, направленных на незаконное завладение собственностью.

Исполнителем может выступать как частное лицо, так и компании во главе с индивидуальным предпринимателем. Данный вид хищения приравнивается к особо крупному размеру.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Заключение

Для совершения юридически значимой сделки без последствий:

  1. Подбирайте риэлтерское агентство, устоявшееся на рынке давно.
  2. Осматривайте варианты недвижимости до встречи с риэлтером.
  3. Производите оплату сделки после оформления всех документов.
  4. Выбирайте надежный банк.
  5. Рассмотрите варианты вторичного жилья.

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

Актуальным способом мошенничества при купле-продаже или аренде недвижимости являются:

  1. Мошенничество с поддельной доверенностью и другими документами о наличии права собственности.
  2. Отчуждение объекта, находящегося в банковском залоге.
  3. Неожиданные наследники.
  4. Сотрудничество с черным риэлтером.
  5. Мошенничество с продажей одной квартиры несколько раз.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Черный риэлтор

  • Жертвами махинаций черных риэлторов становятся асоциальные слои населения: одинокие пенсионеры, алкоголики, люди с психическими отклонениями, наркоманы и доверчивые одинокие люди с долгами за оплату коммунальных услуг.
  • Черные риэлторы обладают знаниями в области юриспруденции, поэтому привлечь их к ответственности за мошенничество сложно.
  • Схемы мошенничества:
  • Вхождение в доверие для получения доверенности на распоряжение имуществом. Далее недвижимость продается по всем официальным документам.
  • Неравноценный обмен жилья. Недвижимость обменивается на меньшую по стоимости.
  • Выкуп долей в квартире с целью погашения долгов за коммунальные услуги.

Продажа квартиры по поддельным документам

В данном способе мошенничества речь идет о подделке документов, подтверждающих право на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, законная сила которой закрепилась сравнительно недавно. Выписка считается фальшивой, если:

  1. Содержит неактуальные данные. Каждая смена данных о владельце или имуществе должна своевременно подаваться в реестр недвижимости.
  2. Изготовлена самостоятельно. Здесь речь идет о фальсификации официальных бланков.
  3. Отсутствуют подписи и печати уполномоченных на заверку данных документов лиц.
  4. Отсутствуют некоторые виды реквизитов о недвижимости или владельце.

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Осуществляется риэлтором-мошенником путем заключения нескольких договоров купли-продажи с целью получения двойной выгоды. При этом, документы на квартиру не фальшивые и предоставлены в полном объеме.

Дальнейшими действиями мошенника является просьба оплаты сделки или аванса, что является единственным способом распознать подвох. Честный риэлтор проводит сделки в данном порядке:

  1. Составление и подписание сторонами договора купли-продажи.
  2. Заверка соглашения у нотариуса и внесение в него изменений, если потребуется.
  3. Подача сведений о смене владельца в Рос реестр.
  4. Оплата сделки.

Любая передача денег при сделках с недвижимостью должна фиксироваться распиской.

Подмена квартиры

Осуществляется только при сделках с вторичной недвижимостью. Пока сделка не доведена до юридического завершения, номерные таблички на домах убираются или перевешиваются и на осмотр покупатель приходит в комфортабельную квартиру, а после передачи денег, получает недвижимость в плачевном состоянии.

Избежать этого поможет только покупка квартиры в знакомом районе или собственная проверка до осмотра квартиры с риэлтером.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Продажа квартиры после смерти владельца

Данной схемой преступления пользуются наследники. Срок исковой давности по делу составляет 10 лет, поэтому в течение этого времени к собственнику может обратиться мошенник-наследник, которого своевременно не осведомили о смерти родственника.

В таком случае, после обращения в следственные органы, договор купли-продажи расторгается, имущество переходит к наследнику. Потерпевший имеет право на подачу апелляции с целью взыскания с мошенника денежных средств в пользу нанесенного ущерба.

Фальшивые бумаги

Фальсификация документов приравнивается к деяниям в сфере мошенничества. При мошенничестве в сфере недвижимости, подделываются генеральные доверенности, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, паспорта и другие документы, подтверждающие владение имуществом.

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает социально беззащитные категории лиц и запрещает принудительную выписку таковых из квартиры. К ним относятся:

  • одинокие пенсионеры;
  • несовершеннолетние дети;
  • лица, признанные недееспособными.

После оформления юридической части сделки, продавец-мошенник может отказать вам в выписке своих родственников и востребовать за это дополнительную плату. Наказать вымогателя можно в соответствии с гражданским законодательством.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Другая недвижимость

К другой недвижимости относятся:

  • гаражи;
  • земельные участки;
  • нежилые помещения в собственности;

Противоправные действия с ними также приравниваются к крупному и особо крупному размеру и рассматриваются в соответствии с УК РФ.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Уголовный кодекс предусматривает санкции для лиц, предоставивших ложные сведения в банк для получения ипотечного займа. Преступные деяния происходят одним из способов: аннулирование договора, отчуждение имущества путем фальсификации документов, продажа квартиры, находящейся в залоге у банка.

Мошенничество с долями квартир

Чтобы продажа долей в квартире не обернулась для вас скамьей подсудимых, подготовьте перед сделкой письменные согласия других совладельцев. Документы должны быть заверены нотариусом и содержать паспортные данные всех собственников.

В противном случае сделка будет признана недействительной, объект вернется продавцу, а владельцы остальных долей имеют право подать заявление в полицию по факту мошенничества.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Инвестирование

Мошенничество при инвестировании совершается застройщиками-мошенниками путем сбора инвестиционных средств для начала стройки. События в ходе мошенничества развиваются двумя способами: заморозка объекта или застройка из материалов низкого качества. Выявить данный вид мошенничества представляется возможным через несколько лет.

Банковская ячейка

При изъятии депозита из банковской ячейки, мошенники предоставляют фальшивые договора купли-продажи недвижимости, после чего банк беспрепятственно выдает деньги с банковской ячейки. При этом кредитная организация не несет никакой ответственности.

Мульти продажи

Мошенничество в сфере мульти продаж происходит путем заключения нескольких юридически заверенных сделок с разными покупателями, одна из которых проходит регистрацию в рос реестре и признается официальной. Со второго договора купли-продажи мошенник имеет прибыль.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Занижение цены

Искусственное занижение цены с целью уменьшения уплаты налога является мошенничеством. В случае оспорения сделки, суд обязует вернуть квартиру собственнику, а деньги, которые уже потрачены, покупателю. В лучшем случае они будут постепенно взысканы службой судебных приставов.

Долевое строительство

Мошенничество в сфере долевого строительства производится полной или частичной оплатой будущего сооружения одним или несколькими собственниками. После совершения мошенничества, застройщик исчезает.

Методы защиты от афер с недвижимостью

Юридическая проверка собственности создана для избежания совершения мошенничества. Независимые юристы:

  • проводят проверку по данным рос реестра:
  • проверяют подлинность документации;
  • востребуют от продавца все оригиналы документов;
  • сопровождают сделку купли-продажи до ее юридического завершения.

Законодательное регулирование

Мошенничество с недвижимостью подсудно двум законодательным актам: Уголовным Кодексом и Кодексом Административных Правонарушений.

В уголовном кодексе санкции за данное правонарушение закреплены в 21 главе в статьях 159, 159. 1, 165. Когда деяние нельзя квалифицировать как уголовное преступление, вступает в регламент КоАП РФ, а именно статья 7. 21.

Мошенничество с недвижимостью

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Недвижимость — один из самых выгодных способов вложения капитала и широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Именно поэтому рынок жилья очень привлекателен для различного рода махинаций, а сделки купли-продажи всегда связаны с определенными рисками. Рискуют при проведении операций с домами и квартирами все: продавцы, покупатели и даже нанятые ими специалисты.

Мошенничество на рынке недвижимости

По количеству совершаемых преступлений современный рынок недвижимого имущества уступает только лишь сфере финансов. Ставки в этой игре высоки, ведь стоимость жилья в большинстве случаев исчисляется миллионами.

В УК РФ мошенничеством называют хищение чужого имущества или приобретение права на него с применением обмана или злоупотребления доверием.

Под обманом понимается сообщение ложных сведений или, наоборот, сокрытие важных данных, способных повлиять на принятие решения о покупке недвижимости.

Под злоупотреблением доверием понимают ситуацию, когда злоумышленник совершает незаконные действия, пользуясь хорошими отношениями с жертвой и тем, что она ему доверяет.

Например, сюда относится принятие продавцом обязательств, которые он изначально не планирует исполнять, к примеру, получение залога за несуществующий товар.

В общем случае мошенничество с недвижимостью попадает под действие ст. 159 УК РФ, однако при определенных обстоятельствах преступление может рассматриваться в соответствии с другими статьями, например, ст. 159.4 при переходе имущественных прав между предпринимателями и ст. 159.1 при привлечении к приобретению жилья кредитных средств.

Обратите внимание!

Наказание за совершение махинаций в сфере сделок с недвижимым имуществом зависит от тяжести преступления, а максимальный срок исковой давности составляет до 10 лет.

Наиболее частыми схемами махинаций, на которые попадались и продолжают попадаться граждане со всего мира, считаются:

  • инсценировка строительства.

Фирма демонстрирует начало работ по строительству дома, однако после получения первого взноса вскрывается обман в виде поддельной или недействительной лицензии. Естественно, признаков дальнейшей постройки дома в последующем не наблюдается;

  • Компания-застройщик объявляет о продаже квартир в доме, строительство которого вот-вот закончится, по невероятно низким ценам. Такая новость стимулирует потенциальных владельцев недвижимости к ее оперативному приобретению, а достигшая желаемого результата в виде собранных денег фирма объявляет себя банкротом или исчезает;
  • Потенциальный покупатель осматривает объект недвижимости, подтверждает сделку и рассчитывается с продавцом, а через некоторое время узнает об утрате договором юридической силы из-за отсутствия у агентства лицензии на проведении операций по купле-продаже;
  • При выявлении временно выписавшегося из жилья человека, способного в любой момент по закону воспользоваться правом обратной регистрации даже в случае продажи квадратных метров, сделка по покупке недвижимости аннулируется. Чаще всего к таким лицам относятся люди, проходящие лечение в психиатрической больнице, служащие в армии и отбывающие наказание в местах лишения свободы;
  • дарение вместо купли-продажи.
  1. Мошенник предлагает заменить сделку купли-продажи дарением, объясняя это меньшими финансовыми затратами. Опасность такой схемы заключается в том, что договор дарения в течение года может быть расторгнут;
  2. Компания выставляет на продажу недвижимость, к строительству которой она не имеет никакого отношения, либо предоставляет на подпись договор, который не соответствует утвержденной документации;
  3. Мошенник находит иногороднего покупателя, показывает ему предварительно арендованную в центре города квартиру со всеми удобствами, предъявляет документы на другую жилплощадь, располагающуюся где-то на окраине и не столь ценную. Такой обман раскрывается чаще всего уже после регистрации сделки, когда исправить ситуацию очень сложно;
  • покупка квартиры, не принадлежащей продавцу.
Читайте также:  Объяснительная записка образец об ошибке в работе скачать

В этом случае преступники предъявляют покупателям недействительные или поддельные нотариальные доверенности;

  • повторная продажа имущества или получение залога за недвижимость сразу от нескольких лиц.

В этом случае продавец-мошенник предоставляет покупателю дубликат свидетельства о праве собственности, ведь оригинал при подаче документов на регистрацию передается в Росреестр. Чтобы «не попасться на крючок», лучше не торопиться и заказать выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет отражена информация о фактическом собственнике;

Фирма объявляет скидку на жилье при условии привлечения к проекту еще 2-3 человек. Таким образом потенциальный покупатель рискует стать жертвой жилищной пирамиды и в итоге не получить приобретенную жилплощадь.

К совершению преступлений на рынке недвижимости могут быть причастны как крупные фирмы, так и частные лица, выставляющие себя за индивидуальных предпринимателей.

Естественно, на долговременное существование махинаторы рассчитывать не могут, поэтому регулярно появляются новые преступные схемы. Для достижения своих целей злоумышленники:

  • создают «липовые» фирмы с поддельными документами;
  • постоянно меняют названия и реквизиты компаний;
  • действуют от имени подставных лиц, на которых оформлены фирмы;
  • практикуют мошенничество с недвижимостью в разных городах;
  • формируют длинную цепочку продажи объекта для разрыва причинно-следственной связи.

Обратите внимание!

Помимо хитрых, тщательно продуманных схем, аферисты нередко используют и психологические приемы, которые позволяют им легко управлять эмоциями доверчивых и не разбирающихся в тонкостях подобных сделок граждан.

Мошенничество при продаже недвижимости

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Незаконные действия при заключении сделок с недвижимостью из-за их высокой доходности часто становятся искушением для всех участников, каждый из которых пытается извлечь из ситуации наибольшую личную выгоду. Наиболее частыми незаконными манипуляциями при продаже домов и квартир со стороны покупателей считаются:

  • передача фальшивых денег;
  • неполная оплата при заключении сделки с участием нотариуса, заверение оперативного внесения оставшейся части долга с передачей экземпляра договора в качестве гарантии, копия которого в дальнейшем используется при регистрации прав собственности;
  • внесение задатка одним покупателем с дальнейшим более интересным предложением от его соучастника с целью вынуждения продавца вернуть удвоенный задаток.

Все способы обмануть продавца нацелены на незаконное присвоение недвижимости с полным или частичным сохранением денежных средств, а в некоторых случаях и их преумножением.

Желая получить максимальную личную выгоду от продажи недвижимости, продавец также может попытаться обойти закон, например, продать квартиру, заложенную при оформлении им кредита.

С одной стороны, проверить, существует ли займ с участием жилплощади, легко — достаточно запросить выписку из Росреестра. С другой — возможно заключение сделки с уже наложенным, но еще неизвестным регистратору обременением.

Такой сложный случай решается исключительно через суд, причем исход судебного разбирательства предсказать практически невозможно.

Довольно распространенной махинацией считается просьба продавца о снижении стоимости жилья по договору с целью сокращения налогооблагаемой базы.

После подписания соглашения и внесения покупателем полной оплаты продавец изменяет решение о продаже и возвращает жертве лишь ту сумму, которая указана в тексте документа о купле-продаже квартиры или дома.

Обратите внимание!

Особую опасность представляют так называемые «черные риелторы», основная задача которых — лишить законного владельца принадлежащей ему недвижимости и перепродать ее подороже.

В арсенале таких мошенников огромное множество противозаконных способов, часть из которых сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца.

Чтобы не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Важно следовать простым правилам на протяжении всего периода оформления сделки:

  • внимательно изучать документы перед их подписанием;
  • иметь при себе все копии подписанных бумаг;
  • не принимать быстрых решений даже при предложении выгодных условий;
  • узнать как можно больше о человеке, с которым планируете заключить сделку;
  • вносить свои требования в договор при возникновении такой необходимости;
  • не оставлять паспорт постороннему лицу и всегда присутствовать при подписании любых документов;
  • проводить переговоры при участии свидетелей.

Для обретения уверенности в «чистоте» сделки, помимо привлечения профессионала, покупателю жилья полезно получить:

  • документы об установлении права на собственность (соглашение приватизации);
  • справку из паспортного стола о состоянии объекта недвижимости;
  • выписку из домовой книги с перечислением собственников;
  • справку из БТИ;
  • справку об отсутствии задолженности за содержание жилья;
  • копии паспортов всех собственников;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровую и техническую документацию;
  • разрешение органов попечительства при регистрации в квартире детей;
  • справки о том, что владелец недвижимости не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Мошенничество при покупке или продаже недвижимости — большой риск. Если вовремя не заметить злого умысла со стороны покупателя или продавца и не отказаться от сделки с аферистами, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Мошенничество с квартирами, махинации в сфере недвижимости

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Схемы мошенничества с недвижимостью

Сделки с недвижимостью признаются в настоящий момент одними из наиболее привлекательных для мошенников. Крупные суммы, которые фигурируют в сделках с недвижимостью, просто притягивают недобросовестных покупателей, риэлторов и продавцов. Итак, какое мошенничество в сфере недвижимости можно избежать, если заранее знать о них. Недаром же говорят: «Осведомлен, а значит и вооружен!»

Мошенничество с документами

Современная техника позволяет творить чудеса.

Подделка свидетельства на право собственности

Мошенники с легкостью подделывают свидетельства о правах собственности и о регистрации недвижимости.

Причем эти махинации нередко проводят и сами собственники жилых метров, когда в них прописаны дети, бывшая жена или муж, свекровь или теща и иные «ненавистные» родственники.

А ведь в продаваемой недвижимости не должно числиться прописанных лиц. По этим поддельным свидетельствам продается квартира без согласия прописанных граждан, о чем покупатель узнает слишком поздно.

Подделка паспорта

Подделывают мошенники и паспорта. Нередко эта документация крадется. На чужие фамилии оформляется сделка. Недвижимость продается или сдается в аренду. Такое мошенничество с квартирами часто практикуется, когда знают, что хозяева квартиры будут долго отсутствовать, например, уедут за границу или в командировку.

Чтобы избежать этого, нужно тщательно проверять паспорта и подготовленный третьими лицами договор купли, аренды, продажи. Желательно спрашивать у продавца (арендодателя) оригиналы свидетельства о праве на собственность.

Подделка договоров

Распространенное мошенничество на рынке недвижимости — подделка договоров. Мошенники показывают одну квартиру, а в договоре меняют ее адрес (номер дома). Так можно продать старую, неотремонтированную жилплощадь. Так можно сбыть и квартиру в доме «под снос». К сожалению, в данном случае жилищное право никак не защищает граждан, ведь обман удался только из-за их невнимательности.

Бывают ситуации, когда на мошенничество с недвижимостью идут арендаторы. Они предлагают свой договор аренды, в котором прописывается пункт о том, что съемщики квартиры вместе с жилыми метрами получают во временное владение и права на эту площадь.

Недобросовестные квартиросъемщики продают недвижимость, о чем арендодатель узнает слишком поздно. Поэтому важно не только тщательно читать документы, но и проверять арендатора.

И ни в коем случае не передавать сомнительным лицам ксерокопии своего паспорта и свидетельства на право собственности, чтобы мошенники не смогли сделать поддельные документы и действовать в дальнейшем от вашего имени.

  Повторная подача заявления на установление содержания

Мошенничество в финансовой сфере

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Помимо фальшивой документации мошенники активно используют в своих махинациях и финансовые параметры сделки.

Довольно часто одна и та же квартира продается многократно. Мошенники просят внести залог или аванс еще до момента госрегистрации, предоставив при этом покупателю якобы верный договор.

По аналогичной схеме недобросовестный продавец может собрать аванс с 3-4 покупателей. Владельцем жилплощади станет первый человек, который успеет зарегистрировать свое право на данную собственность.

Ему же придется разбираться с остальными горе-покупателями.

Выход в этой ситуации один. Ни при каких условиях не соглашайтесь вносить денежные средства до момента регистрации своих прав на собственность.

Не менее распространенным видом «мошеннической» сделки считается продажа или сдача в аренду квартиры по заведомо низкой цене.

Мошенник получает аванс и предлагает подписать договор, в одном из пунктов которого указывается, что цена сделки может быть изменена до окончательных расчетов с обоснованием причины этого изменения.

Как правило, такой причиной становится подставное лицо, предлагающее купить квартиру по более высокой цене. И чтобы не «упустить» предоплату и уже полюбившуюся недвижимость истинному покупателю приходится доплачивать мошенникам.

В этом случае спасти вас могут юридические консультации, где опытный специалист детально изучить предложенную продавцом или арендодателем документацию и даст советы по ее изменению.

И наконец, еще одним типом финансовых махинаций с недвижимостью считается привлечение инвесторов на вымышленное строительство дома. Мошенник предлагает внести определенную сумму для строительства нового проекта или для «разморозки» ранее остановленного возведения дома.

После сбора средств продавцы пропадают, а обманутые инвесторы остаются ни с чем. Поэтому важно в таких ситуациях сотрудничать только с проверенными строительными организациями, имеющими лицензию и сертификаты.

А если вы отдаете деньги посредникам, спросите с них оригиналы договора со строительной компанией и доверенность на право реализовывать их недвижимость.

  Как получить разрешение на строительство дома

Читайте также:  Можно ли развенчаться без согласия жены - Всё о разводе

Мошеннических схем при сделках с недвижимостью – великое множество. Чтобы не стать жертвой злостных обманщиков, всегда тщательно изучайте документы или доверяйте это дело профессионалам. Не отдавайте сомнительным лицам свои документы и деньги. И по возможности не скупитесь на услуги специалистов, которые грамотно и честно оформят за вас всю сделку с недвижимостью.

Мошеннические схемы с жильем: выявляемые и нет

18.09.2020 Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.

Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:

17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг.

Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости.

На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости.

Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.

Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает.

Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.

Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.

Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:

— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.

— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.

— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.

— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.

— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется.

После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».

Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата.

Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости.

Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки.

Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно.

Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.

После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников.

«Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».

Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.

Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены.

А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности.

Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.

Мошенничество с долями в недвижимости

Судебная практика мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере

Адвокат Антонов А.П.

В последнее время особое распространение получили аферы с долями недвижимости.

Мошенники выкупают доли в квартирах и терроризируют жильцов, вымогая деньги. Представьте такую ситуацию.

Вы отдыхаете дома после трудового дня. Все как обычно. Вдруг — звонок в дверь. На пороге стоит незнакомый гражданин, который заявляет, что он купил долю в вашей квартире и теперь будет жить с вами. Вы не успеваете прийти в себя, а он уже заносит вещи. Кошмар наяву?

Кто-то называет это квартирным рейдерством. Хотя такая формулировка спорна. В любом случае речь идет о преступлении. Его жертвой может стать любой человек, проживающий в квартире, которая является общей долевой собственностью. Не каждый хозяин такой квартиры понимает, что ему грозит. А когда поймет, будет уже поздно.

Махинаторы находят квартиру, у которой несколько долевых собственников. После чего предлагают одному из них купить его долю. Тот соглашается. Причины могут быть разные.

Например, экс-муж, который после развода съехал с данной квартиры, решил насолить живущей там бывшей супруге.

Причем продавец получает за свою долю одну сумму, а в договоре купли-продажи пишут другую, добавляя к ней несколько нолей.

После чего в квартиру приходит некто и заявляет свои права на часть жилплощади. Далее основному хозяину квартиры предлагается выбор: выкупить вторую долю по цене явно выше рыночной или продать свою, в разы дешевле ее реальной стоимости. Тот, конечно, отвергает это предложение с негодованием.

«Нет проблем, — отвечает некто. — Тогда я волен поступать со своей частью квартиры как угодно. Буду сдавать ее внаем. Сейчас в городе много гостей из южных республик, которые ищут себе пристанище. У меня есть пара кандидатов на примете. Они отличные ребята, которые постараются вас не беспокоить. Просто вам придется делить с ними кухню, ванну и туалет. Вы ведь не брезгливы?»

Звучат и другие угрозы. Ведь есть много способов превратить жизнь человека в ад на жилплощади, которую он еще недавно считал родным домом. В итоге несчастный готов принять любые условия.

Надо сказать, что охотники за долями действуют практически легально. Однако им все же приходится перешагивать грань законности.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Они должны быть извещены о том, что эта доля пойдет на продажу.

После чего у них есть возможность или приобрести ее, или отказаться, что позволяет продать долю третьим лицам. Махинаторы в нарушение этой статьи предпочитают действовать без предупреждения, чтобы застать жертву врасплох.

Поэтому пострадавшие в своих исковых заявлениях обычно указывают прежде всего на нарушение ст. 250 ГК РФ. Однако по субъективным причинам суд может отказать в иске. Такое тоже бывает.

Читайте также:  Ст. 286 УК РФ с комментариями

Хотя закон требует от продавца доли предложить ее сначала другим долевым собственникам, он не запрещает совершать такие сделки без соблюдения этого требования. Поэтому Росреестр спокойно их регистрирует.

А если суд все-таки признает сделку недействительной и обяжет при повторной продаже доли соблюсти ст. 250 ГК РФ? В таком случае продавец должен предложить остальным собственникам квартиры свою долю по цене, за которую он ее продавал (по сговору с покупателем).

А цена эта нереальная. В том и состоит цель аферы — продать часть квартиры по цене самой квартиры. Естественно, остальные долевые собственники откажутся от такого предложения (попытка оспорить эту цену в суде, скорее всего, будет бесполезной).

И тогда ситуация вернется к исходной точке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

В оправдательном приговоре суд разграничил мошенничество и нарушение законодательства о госзакупках

2 августа Дзержинский районный суд г. Санкт-Петербурга оправдал бывшего генерального директора Ленинградской областной телекомпании Андрея Мокрова. Обвинение настаивало на том, что он обманом похитил почти 6 млн рублей бюджетных средств.

Факты, установленные судом

Андрей Мокров в 2014 году занимал должность генерального директора Ленинградской областной телекомпании, которая ранее активно сотрудничала с Комитетом здравоохранения Ленинградской области.

Комитет получил субсидию в размере около 8 млн рублей для реализации мероприятий, направленных на формирование здорового образа жизни у населения.

В связи с этим ему понадобилась услуга по изготовлению и распространению в эфире видеоматериалов, касающихся профилактики социально значимых заболеваний. Комитет и телекомпания были заинтересованы в заключении соответствующего госконтракта между ними.

Однако процедура госзакупок детально урегулирована законодательством, что не позволяло заказчику произвольно выбирать исполнителя.

Генеральный директор телекомпании совершил ряд действий для того, чтобы заключить соглашение с Комитетом. Эти действия, по мнению суда, очевидно нарушали законодательство о государственных закупках и о защите конкуренции.

Как указано в приговоре, Мокров знал, что для формирования первоначальной цены контракта необходимо как минимум три ценовых предложения от разных участников рынка. По его просьбе сотрудники телекомпании подготовили необходимые документы от своей организации, а также от двух других.

Впоследствии суд установил, что подписи на документах от двух других организаций были подделаны.

Чтобы обеспечить проведение аукциона, Андрей Мокров также попросил главу «МЕДИА.С-Пб» подать заявку на участие. У данной организации не было технической возможности оказать услуги по госконтракту в полном объеме. Как указал суд, в случае победы «МЕДИА.С-Пб» Мокров собирался на основании субподряда обеспечить распространение видеоматериалов в эфире силами своей телекомпании.

Еще до проведения аукциона гендиректор ЛОТ договорился о производстве «ФортМедиа» видеоматериалов по госконтракту за 2 млн рублей. Причина привлечения третьего лица была связана с тем, что компания Мокрова была сильно загружена перед Новым годом.

В декабре 2014 г. телекомпания и Комитет по здравоохранению заключили соответствующий договор. ЛОТ выполнила свои обязательства и получила плату в размере около 8 млн рублей.

Позиция обвинения

Следствие исходило из того, что действия гендиректора Ленинградской областной телекомпании были направлены на хищение бюджетных средств. Поэтому предложило квалифицировать деяние Андрея Мокрова по ч. 4 ст. 159 УК как мошенничество, совершенное с использованием служебного положения в особо крупном размере.

Поясняя присвоенную деянию квалификацию, помощник прокурора указала, что Андрей Мокров обладал знаниями и опытом работы в сфере производства и выпуска продукции СМИ.

Кроме того, он знал, что максимальная начальная цена контракта будет рассчитана сотрудниками Комитета методом сопоставимых рыночных цен на основании предоставленной ценовой информации.

Поэтому и дал указание своему заместителю по финансам подготовить от имени их организации, а также от еще двух организаций ценовые предложения и направить их в Комитет.

По мнению обвинения, в эти документы были включены заведомо недостоверные сведения относительно стоимости услуг. По указанию руководителя сотрудник телекомпании существенно завысил суммы в несколько раз.

Целью этого было искусственное увеличение начальной цены контракта. При этом Мокров позаботился о том, чтобы цена его телекомпании была наиболее выгодной.

Поскольку сотрудники Комитета исходили из достоверности представленных документов, они определили начальную максимальную цену контракта в размере почти 8 млн рублей.

Обвинение посчитало, что почти 6 млн рублей бюджетных средств Мокров присвоил себе, поскольку услуги по изготовлению видеоматериалов стоили только 2 млн.

Определяя судьбу похищенных денег, помощник прокурора указала, что фирма «Билд-Мастер», на счет которой бухгалтер телекомпании по распоряжению Мокрова перевела почти 4 млн рублей, была «однодневкой».

Оставшиеся 2 млн Андрей Мокров, по версии стороны обвинения, использовал в предпринимательской деятельности своего юридического лица.

Позиция защиты

Интересы Андрея Мокрова представляли президент Балтийской коллегии адвокатов им. Анатолия Собчака, вице-президент АП г. Санкт-Петербурга Юрий Новолодский и адвокат Балтийской коллегии адвокатов им. Анатолия Собчака Марк Павлов.

Прежде всего защитники убеждали суд в том, что в стоимость услуги по государственному контракту, который выполняла ЛОТ, была включена не только цена производства видеороликов (как утверждала сторона обвинения), но и стоимость распространения роликов в эфире телеканала.

При этом сторона защиты представила ряд доказательств, подтверждающих соответствие цены государственного контракта рыночным ценам, существовавшим в 2014 году.

В частности, защитники сослались на проект технического задания, который был подготовлен экономистом Выборгского межрайонного наркологического диспансера – одного из получателей услуг по госконтракту еще летом 2014 года, то есть до момента проведения аукциона.

Защита обратила внимание суда на действовавший в 2014 году в Ленинградской областной телекомпании приказ, согласно которому распространение рекламных материалов стоило 15 тыс. руб. за 1 минуту.

То есть, подчеркнул Марк Павлов, только трансляция роликов по госзаказу стоила более 6 млн рублей. При этом еще 2 млн телекомпания заплатила за изготовление этих материалов.

Адвокаты также представили суду документы, из которых следовало, что стоимость услуг по госконтракту, по мнению работающих в этой сфере лиц, должна была составить около 9–11 млн рублей.

По мнению защитников, сторона обвинения не доказала тот факт, что Андрей Мокров достоверно знал о том, как будет определяться начальная максимальная цена контракта сотрудниками Комитета. В ходе судебного следствия было установлено, что гендиректор телекомпании никак не влиял на этот процесс.

Адвокаты не согласились с тем, что почти 4 млн были переведены «Билд-Мастер» в целях «создания видимости понесенных затрат». Они указали, что услуги по контракту уже были оказаны, госзаказчик принял их без каких-либо претензий.

В дальнейшем телекомпания не должна была отчитываться перед Комитетом о том, как она расходует полученные средства.

Поэтому, по мнению защиты, у Андрея Мокрова не было необходимости обосновывать направление соответствующей суммы на оплату определенных услуг.

Ссылаясь на ряд доказательств, адвокаты опровергали ссылку обвинения на привлечение «МЕДИА.С-Пб» к участию в аукционе. Защита указала, что в этом не было никакого смысла, так как по закону, даже будучи единственным участником аукциона, телекомпания имела право на получение соответствующего госзаказа.

Суд оправдал Андрея Мокрова

Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга счел доказанным тот факт, что Андрей Мокров нарушил законодательство о госзакупках и о свободе конкуренции, а также финансовую дисциплину. Однако, по мнению суда, данные нарушения не свидетельствуют о том, что гендиректор телекомпании похитил бюджетные средства.

Обвинение настаивало, что телекомпания должна была размещать ролики по госконтракту в эфире бесплатно, поскольку телеканал финансировался Ленинградской областью. Суд отверг эти доводы.

По его мнению, субсидирование бюджетом большинства затрат ЛОТ на трансляцию материалов в телевизионном эфире не препятствовало осуществлению телекомпанией предпринимательской деятельности, в том числе по заключению государственных контрактов.

«Субсидирование трансляции вещания телеканалом за счет государства и предпринимательская деятельность юридического лица – владельца СМИ не взаимоисключающие друг друга понятия», – подчеркнул Джержинский районный суд.

Суд пришел к выводу о том, что действия по подделке Андреем Мокровым ценовых предложений от имени двух других компаний не были направлены на завышение начальной максимальной цены контракта.

Первая инстанция решила, что гендиректор телекомпании тем самым хотел обойти законодательство о государственных закупках и о защите конкуренции для того, чтобы обеспечить беспрепятственное проведение конкурса в рамках выделенной из бюджета денежной суммы и участие в нем ЛОТ.

Именно поэтому, по мнению суда, Андрей Мокров обратился к своему знакомому, возглавлявшему «МЕДИА.С-Пб».

Относительно доводов гособвинения о незаконном переводе денег в пользу «Билд-Мастер» суд указал, что Мокрову не было предъявлено соответствующее обвинение, поэтому в данном деле невозможно рассмотрение такого вопроса.

Первая инстанция напомнила, что обязательными признаками мошенничества являются безвозмездность изъятия имущества, обман потерпевшего и причинение ему ущерба.

По мнению суда, при рассмотрении дела было достоверно установлено, что Андрей Мокров не вводил Комитет по здравоохранению Ленинградской области в заблуждение относительно рыночной стоимости работ и услуг по изготовлению и распространению видеоматериалов.

Цены, предложенные гендиректором телекомпании от ее имени и двух других, соответствовали рыночным. Адекватными были и начальная максимальная цена, и итоговая цена контракта. В свою очередь оплата, полученная ЛОТ, соответствовала выполненным ею работам и оказанным услугам.

Исходя из этого, суд решил, что Андрей Мокров не совершал мошенничества, и вынес оправдательный приговор.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *