Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу.

Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого.

В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажаСделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

  • Срочная нужда в деньгах.
  • Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

  • Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
  • Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
  • Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
  • Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажаКвартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Мир Квартир

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

  1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
  2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
  3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
  4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
  5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
  6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное —  учесть все детали.

  • Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться
  • Как риэлторы обманывают клиента при покупке квартиры
  • Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?
  • Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита. Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу. Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.
Читайте также:  Бухгалтерский учет аккредитивов

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать. Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова. Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни: Видео

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку | Ипотека онлайн

Федеральный закон №214 (ст. 11) и ГК РФ (ст. 424 скачать) регулируют процедуру и этапы покупки квартиры по переуступке в ипотеку. Дольщик вправе совершить такую сделку с момента внесения сведений о ДДУ в единый реестр и до подписания акта о приеме квартиры. По сути, будущий владелец жилья уступает собственное право требования на квадратные метры лицу, ранее не участвующему в сделке.

О переуступке подробно

Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:

  1. Передача не находящейся в залоге квартиры.
  2. Приобретение жилья, на которое наложено обременение банка.

В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.

Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (102-ФЗ Об ипотеке, ст. 47 (скачать)).

В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.

А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (ГК РФ, ст. 388 (скачать)). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:

  • наличие у дольщика (в момент заключения соглашения о цессии) прав требования на недвижимое имущество;
  • процедура осуществляется после регистрации договора и до передачи жилплощади во владение;
  • переуступка прав по ДДУ с ипотекой проводится после полной уплаты средств за жильё строительной компании;
  • застройщик не получил полную сумму за квартиру – потребуется заручиться его согласием на проведение сделки;
  • квадратные метры приобретены по ссуде – необходимо получить согласие кредитора.

Без соблюдения данных правил не получится оформить цессию. Дополнительно потребуется известить строителей о появлении нового дольщика. Продажа по переуступке в ипотеку – это длительный процесс, требующий знания законов и подводных камней.

В результате меняется участник соглашения, в рамках ДДУ. Появляется еще один договор (скачать пример в word), заключенный дольщиком и новым покупателем. В него заносят все положения сделки. И такое соглашение одобрят далеко не все кредиторы.

Можно ли приобрести жилплощадь по уступке от физ. лица в ипотеку

Если выбрать правильный банк, то переуступка возможна по ипотеке. Начинать надо с кредиторов, давших аккредитацию строительной компании, у которой была приобретена квартира.

Такие организации охотнее выдают ссуды на приобретение жилья по договору цессии. Либо отправляйтесь напрямую к лидерам в данной области: ВТБ и Сбербанк.

Однако придется соблюдать условия банков, чтобы соглашение одобрили.

В случае с ВТБ, ипотека по переуступке от физического лица оформляется после тщательного изучения условий заемщика, указанных в договоре цессии. Если что-то не устроит представителей банка, они предложат объект из собственной базы недвижимости. Либо на подпись дается их собственный договор, где прописаны подходящие для этой компании условия. Но придется отдать процент за услуги.

В Сбербанке тоже допускается ипотека по переуступке от физического лица. Но заемщику придется открыть два депозита, куда заносят остаток по кредиту.

Также необходимо снять обременение предыдущего залогодержателя (по завершении сделки), чтобы была возможность зарегистрировать бумаги в Росреестре. Сама переуступка прав тоже регистрируется в данном ведомстве.

И в Сбербанке также берут процент за проведение операции.

Рекомендуемая статья:  Банкротство и ипотека: как сохранить квартиру?

Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления

Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.

  1. Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
  2. Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
  3. После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью аккредитива (скачать заявление Сбербанка)).

Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:

  1. В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
  2. Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.

Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.

Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:

  • разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
  • согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
  • выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.

Однако не забывайте, что по ипотеке на переуступку прав Сбербанк идет крайне неохотно, если нет достаточных оснований для заключения такой сделки. Поэтому придется тщательно подготовиться к процедуре, либо попытать удачу в других банках.

Переуступка – оформление через ВТБ

Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.

Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:

  • поиск покупателя;
  • одобрение банка;
  • получение согласия застройщика;
  • заключение договора;
  • перевод средств;
  • регистрация сделки.
Читайте также:  Договор страхования имущества заполненный пример - Юридические советы

Однако список предоставляемых новым заемщиком бумаг может быть расширен в зависимости от ситуации. При недостаточном уровне дохода потребуется поручитель или обеспечение. Договор цессии придется регистрировать в Росреестре.

Жилищное кредитование военнослужащих по переуступке

Главная проблема подобной сделки – это запрет на нее, накладываемый Росвоенипотекой. Поэтому, военная ипотека по переуступке возможна, но с рядом существенных ограничений (117-ФЗ от 20 августа 2004, ст. 14 (скачать)). И основное препятствие – наличие аккредитации у объекта. Гораздо быстрее и проще будет оформить жильё напрямую у строительной компании.

Трудности связаны с понятием целевого займа, который можно оформить только на приобретение квадратных метров. Перед выдачей военной ипотеки на переуступку прав, следует провести тщательную подготовку. Оптимальный вариант – заручиться поддержкой профильного юриста или брокера.

Особенности оформления семейной ипотеки по уступке прав

Чтобы получить жилищную ссуду под льготный процент, необходимо соответствовать требованиям, указанным в законе относительно заемщика (Постановление 1711 от 30 декабря 2017г. (скачать)).

Отдельные требования предъявляются к недвижимому имуществу. Так, под целевую программу господдержки, подпадают квартиры в строящихся домах или готовое жильё.

В первом случае доступна семейная ипотека по переуступке или через заключение ДДУ.

Но одобрят не все виды уступки прав. Разрешение дается только на подписание договора с юридическим лицом – застройщиком или его представителем.

Получить ссуду по программе поддержки, оформив уступку прав от физического лица не получится. Хотя здесь есть два исключения. Льготная ипотека по переуступке с физ. лицом доступна, если:

  1. Средства выдают на приобретение жилья в сельских районах Дальневосточного федерального округа;
  2. Либо оформляется рефинансирование на тех же условиях для жителей ДФО.

Рекомендуемая статья:  Ипотека без первоначального взноса — как оформить?

В результате заемщику будет доступен кредит на жильё под 6% годовых. Разницу между этой ставкой и стандартным процентом банка покрывает государство.

Как продать новостройку в ипотеке по уступке

Процедура цессии может незначительно меняться в зависимости от ситуации. Она будет проходить не по стандартному сценарию, если недвижимость уже является предметом залога по жилищному кредиту.

Покупатель становится новым заемщиком по ипотеке

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке усложняется, ведь помимо застройщика и дольщика появляется третья сторона – банк. Оформление цессии в данном случае будет выглядеть следующим образом:

  • обращение заемщика в финансовую организацию, где была получена ссуда на жильё в новостройке – нужно оповестить банк о намерении продать имущество;
  • если кредитор согласен на подобную сделку, необходимо найти покупателя на квадратные метры;
  • в некоторых случаях потребуется документально подтвержденное согласие строительной компании на совершение сделки;
  • затем оформляется переуступка права собственности на квартиру по ипотеке – сделка заключается в банке в присутствии обеих сторон (текущего дольщика и покупателя — ответственность сторон указана в ГК РФ, ст. 390 (скачать)).

Долговые обязательства первого заемщика переоформляют на нового клиента. Поэтому от него потребуется:

  1. Получить жилищную ссуду в том же банке, где кредитовался первый дольщик, либо в другом финансовом учреждении.
  2. Либо внести всю сумму, указанную в соглашении между покупателем, кредитором и старым заемщиком.

Когда переуступка по договору долевого участия в ипотеку оформляется по первому сценарию, покупатель продолжает вносить средства по уже имеющемуся займу. Во втором случае кредит просто гасится единой сумой, а жилплощадь больше не является залогом.

Но будьте готовы, что перед оформлением сделки покупатель проверит размер долга по жилищной ссуде и попросит скидку, учитывая обременение, закрепленное за жилплощадью. Чтобы понять, можно ли купить по переуступке в ипотеку конкретные квадратные метры, будет изучаться не только ДДУ, но и соглашение с банком. А в нем могут быть препятствия к продаже:

  • запрет на реализацию жилья в течение 3-х лет с момента ввода дома в эксплуатацию;
  • запрет на отчуждение до момента выплаты всей задолженности по ссуде.

Поэтому на практике начинать продажу нужно с изучения всех имеющихся документов. Это поможет понять, как купить квартиру по переуступке в ипотеку или продать такое жильё. В бумагах указаны иные ограничения или закреплена необходимость получать согласие третьих лиц (банка или застройщика) на договор цессии.

Если покупатель готов погасить остаток долга по ипотеке

При наличии указанных выше препятствий, перед реализацией квадратных метров придется их устранить (расплатиться с ссудой или подождать три года).

Существует еще один вариант, когда новая ипотека по переуступке в банке не потребуется. Необходимо договориться с покупателем о погашении остатка долга, после чего вы снимите обременение и передадите жильё ему.

Чтобы этот способ сработал, придется:

  1. Составить предварительный договор, указав в нем дату и условия подписания основного соглашения.
  2. Заверить этот документ у нотариуса (ГК РФ, ст. 389 (скачать)) и дождаться внесения средств покупателем.
  3. Заключить основное соглашение о переуступке ДДУ при ипотеке, снять обременение и получить деньги.

Но на такой шаг мало кто согласится, да и потребуются дополнительные согласования.

Проще всего будет обратиться в финансовую организацию, охотно оформляющую подобные сделки. Какие банки ипотеку по переуступке дают быстрее остальных, уже озвучено выше. Чтобы повысить шансы на положительное решение кредитора, необходимо:

  • в деталях обрисовать причины перерегистрации ДДУ на другого дольщика;
  • представить документы, подтверждающие невозможность платить долг;
  • прикрепить к пакету бумаг официальное согласие строительной компании.

Иногда за покупку квартиры по переуступке в ипотеку приходится платить комиссию. Большинство банков соглашается на цессию только на таких условиях. Об этом заемщику сообщают при подаче заявления, где тот изъявляет намерение заключить соглашение об уступке прав. К моменту подачи заявки желательно найти покупателя, готового на сделку.

От него же будут зависеть и условия оформления переуступки по договору долевого участия с ипотекой. Если покупатель готов погасить всю сумму долга одним платежом, следует:

  1. Обратиться в банк и заключить трехсторонний договор (третьей стороной является кредитор).
  2. Внести средства в банковские ячейки: одна предназначена для погашения жилищной ссуды, другая – для денег, которые забирает продавец.
  3. Чтобы переуступка прав на квартиру в ипотеке считалась завершенной, потребуется снять обременение (заявка о снятии и соглашение об уступке прав подают в Росреестр).

Со строительной компанией не потребуется заключать новый ДДУ, достаточно будет переоформить старое соглашение, составленное на предыдущего дольщика.

Также следует учитывать, что не все банки используют ячейки для внесения средств. Иногда покупка квартиры по переуступке права в ипотеку совершается при помощи безотзывного аккредитива:

  1. Создается специальный счет для средств покупателя.
  2. На него вносят сумму за жилую недвижимость.
  3. Если сделка оформлена и право перешло, деньги переводят продавцу.

В данном случае используется один счет, куда новый дольщик вносит средства в полном объеме. А после переуступки прав по ДДУ с ипотекой (завершения сделки), часть денег уходит на погашение долга перед банком, а часть (если что-то остается) отправляется на счет заемщика.

Заключение соглашения

Какой бы вариант вы ни выбрали (жилищная ссуда на нового владельца или продажа без кредитования), потребуется заключить специальное соглашение (ГК РФ, ст. 388.1 (скачать)). Это договор переуступки ипотеки на квартиру, который заполняют по образцу, имеющемуся в офисе кредитора. Важно, чтобы такой документ содержал следующие сведения:

  • реквизиты строительной организации;
  • информация о сторонах сделки (ФИО, адреса и прочее);
  • отметка об участии банка, если действует жилищный кредит;
  • дата подписания и суммы, направляемые на погашение долга и продавцу;
  • момент оплаты новостройки по переуступке прав в ипотеку;
  • согласие строителей на заключение данного соглашения.

Если застройщик не дает разрешения на смену дольщика, новый приобретатель имущества теряет право требования неустойки со строительной компании.

Если средства за недвижимость внесены до подписания соглашения о цессии, то нужно указать, что продавец подтверждает полную оплату по сделке.

Однако все это уже должно быть занесено в договор ипотеки по переуступке прав, имеющийся в офисе банка.

Когда такое соглашение составляется самостоятельно, желательно привлечь нотариуса. Заверив договор, он убережет от юридических неточностей и негативных последствий в будущем. Иногда помощь оказывают представители банка.

Читайте также:  Как распределяются доли в наследстве между наследниками первой очереди

Переуступка прав собственности по ипотеке оформляется с предварительным погашением суммы долга (его гасит покупатель), после чего кредитор сам обращается за снятием обременения. Это своеобразная гарантия, что жильё точно передадут новому дольщику.

Но за такую услугу придется доплатить.

Оптимальный вариант для всех сторон (включая финансовую организацию) – это ипотека по договору переуступки прав требования. В процессе:

  1. Покупатель подает заявку на жилищную ссуду в том же банке, где кредитуется продавец.
  2. Финансовая организация переводит эти средства в счет погашения первого кредита.

Если новый кредит выдается тем же банком, он охотнее идет на совершение сделки. Таким образом переуступка квартиры в новостройке по ипотеке происходит практически без рисков. Да и времени на сделку тратится меньше.

Оцените автора (3

Как купить квартиру по договору переуступки?

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

  • Как купить новостройку: 23 полезные статьи
  • 5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
  • 4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

Документы Где получить?
Паспорт На руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариуса Заверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку В банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
  1. Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:
  2. — оценку объекта,
  3. — сведения о доходах,
  4. — копию трудовой книжки,
  5. — СНИЛС,
  6. — паспорт,
  7. — кадастровый паспорт,
  8. — технический паспорт,
  9. — справку о том, что не состоите на учете у психиатра.
  • Оценочная компания
  • На работе
  • На работе
  • Пенсионный фонд, на руках
  • На руках
  • МФЦ
  • Районное БТИ или МФЦ
  • Психоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

Документы Где получить?
ДДУ На руках
Паспорт На руках
Согласие застройщика на сделку Заверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетов У застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносов Заверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрирован Росреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке Заверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети Районный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступку В банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *