Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Снижение кадастровой стоимости дома и земельного участка

С вступлением в силу нового порядка расчета налога на имущество и земельного налога, который теперь напрямую зависит от кадастровой стоимости. Многие стали интересоваться, какая оценка применена к их недвижимой собственности и были удивлены тем суммам, которые превышают по факту даже рыночные цены.

Кадастровая переоценка стоимости недвижимости происходит один раз в 5 лет не учитывая индивидуальные особенности объекта недвижимости. Такая ситуация приводит к тому, что завышенная кадастровая стоимость существенно влияет на исчисление налога.

Как же не переплачивать налог и снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для этого придется доказывать, что стоимость установлена неверно и требовать ее пересмотра.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Куда обращаться для оспаривания?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

  • досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
  • в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

  • решения комиссии;
  • действия либо бездействия комиссии;
  • а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Ответчикам в случае судебных споров признается Росреестр.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Как узнать кадастровую стоимость, чтоб уменьшить налог?

Перед тем, как оспорить стоимость дома или земельного участка нужно, знать ее точное значение. Узнать, кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно на официальном сайте Росреестра, смотрите инструкции:

  • как найти по адресу;
  • как найти по кадастровому номеру.

Кадастровую стоимость можно сравнить с рыночной, и сделать выводы, насколько она правильна. Если разница достаточно большая, то можно задаться целью снизить ее. В этом случае уменьшится и налог на недвижимость.

Пошаговая инструкция оспаривания кадастровой стоимости

1. Определение основания для оспаривания. 

Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно узнать кадастровую стоимость заказав выписку из ЕГРН или выше по инструкциям.

Затем кадастровую стоимость сравниваем со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

Пересмотр стоимости происходит по следующим основаниям:

  • на момент оценки рыночная цена была ниже кадастровой стоимости;
  • при расчете кадастровой стоимости были использованы не верные данные (площадь, материал стен и т.д.).
Читайте также:  Как отстоять свои права, если вы не согласны со штрафом ГИБДД?

2. Обращаемся к независимому оценщику.

Стоимость зависит от региона и особенностей объекта недвижимости, начинается от 3 000 рублей. Оценщик должен включен в реестр СРО. Обязательно заключите с ним договор об оказания услуг.

Если при обращении в суд или когда рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется дополнительная оценка экспертом СРО самого оценщика.

4. Подаем документы в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Когда получены результаты независимой оценки. Собираем остальные документы для обжалования кадастровой стоимости:

  • заявление — заполняется на месте;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (копия заверенная нотариусом);
  • заключение об оценки и отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости;
  • документы о том, что в данных Росреестра обнаружены недостоверные сведения;
  • удостоверение личности.

Весь пакет собранных документов передается в комиссию Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

Скачать бланк заявления председателю комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

5. Ждем решение комиссии.

Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. В течении 5 рабочих дней уведомляют о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

При отказе подается исковое заявление в суд в течении 10 дней с момента вынесения решения.

6. Подается исковое заявление в суд.

Если дело дошло до суда, то подается иск по месту нахождения ответчика, им выступает орган Росреестра.

В исковом заявлении обязательно должно быть:

  • указание наименование суда;
  • кто выступает сторонами – истец и ответчик;
  • изложены сведения о том, что нарушены права заявителя.

Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

Образцы бланков:

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

7. Решение суда.

Рассмотрение искового заявления по существу может занять от 2 до 3 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости.

Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону.

При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налог для лица, в пользу которого произошла переоценка.

Как уменьшить кадастровую стоимость, если считаете её неверной

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Как оспорить кадастровую стоимость жилья и снизить налог на имущество

Пленум Верховного Суда опубликовал Постановление от 30 июня 2015 года № 28, в котором разъяснил, каким образом можно оспорить кадастровую стоимость своего жилья в целях снижения налога на имущество.

С 2016 года все российские регионы перейдут на исчисление налога, исходя именно из кадастровой стоимости недвижимости. Сейчас же новый порядок расчета применяется только в Москве, Подмосковье и ряде других регионов.

Недоволен – иди спорить

Напомним, в соответствии с Федеральным законом от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ ставка налога в отношении жилых домов, недостроев, квартир, гаражей, и хозстроений составляет 0,1% от кадастровой стоимости. На местах налог может как уменьшаться до нуля, так и увеличиваться в 3 раза. В отношении объектов стоимостью более 300 млн руб.

и нежилых помещений установлена ставка налога в размере 2%.

Учитывая многочисленные ошибки, допускаемые оценщиками, а также то обстоятельство, что регионы вправе самостоятельно увеличивать ставки сбора, итоговый налог может оказаться ощутимым даже для состоятельных собственников.

Именно поэтому оспаривание кадастровой стоимости имеет огромное практическое значение.

Следует помнить, что стоимость недвижимости может быть уменьшена не только в результате оспаривания результатов ранее проведенной оценки по причине их ошибочности. Оценка может быть и достоверной, однако заявитель в случаях, когда это имеет смысл, вправе будет подать заявление об установлении именно рыночной стоимости своего имущества.

Внимание!Собственник может оспорить стоимость своего имущества во всех случаях, когда он считает ее несправедливой, или же полагает, что оценщики допустили ошибку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. 

При этом, как отмечает Пленум ВС, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в госкадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд может быть восстановлен.

Кто может обратиться в суд

Заявить о пересмотре стоимости могут юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Также оспорить стоимость имеет право и бывший собственник объекта недвижимости.

Это имеет смысл, например, в тех случаях, когда результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Кроме того, обратиться в суд могут участники долевой собственности и арендаторы имущества.

Поскольку участник доли самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях, он может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости также самостоятельно. То есть, независимо от согласия других сособственников.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Условия договора здесь не имеют никакого значения. То же самое относится и к выкупу арендуемого имущества, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Если же речь идет об аренде имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, и аренда рассчитывается из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой прямо пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Когда имеет смысл обращаться в суд

Технические ошибки, допущенные оценщиками, оспаривать в суде вовсе необязательно. Если оценщик неправильно посчитал стоимость жилья, увеличив площадь квартиры на несколько метров, достаточно будет прийти с документами в кадастровую палату, и ошибка будет исправлена.

Другое дело — неполнота данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. В этом случае необходима повторная оценка, и суда будет не избежать.

Читайте также:  Доверитель и поверенный — кто это: их полномочия, ответственность, права и обязанности

Понятно, что оспорить стоимость недвижимости в случае проведения честной, объективной и беспристрастной оценки не получится. Однако, такая оценка является скорее исключением, нежели нормой. Особенно, когда речь заходит о многоквартирных домах.

Квартиры здесь оцениваются по единому шаблону, без учета индивидуальных особенностей дома, его месторасположения, состояния коммуникаций и прочих важных моментов.

Итак, какие именно характеристики недвижимости могут повлиять на ее кадастровую стоимость, а какие нет?

Начнем с последних. Следует учитывать, что внутреннее убранство квартиры, располагающаяся в ней мебель и инженерные особенности никого не волнуют. Для оценщика квартира с текущими кранами и отваливающимися обоями будет стоить столько же, сколько и все сравнимые по площади квартиры, располагающиеся в этом доме. Пусть даже они будут с дорогим ремонтом и золотой сантехникой.

Применительно к многоквартирным домам главное, на что обращается внимание – это состояние дома. Новый дом всегда стоит дороже старого и нуждающегося в ремонте. И если оценщик не использовал сведения об аварийном состоянии объекта оценки, или, скажем, о том, что в доме несколько десятилетий не проводился ремонт, произведенная оценка будет признана недостоверной.

Также в постановлении Пленума указываются и другие характеристики, влияющие на оценку.

К ним относится местоположение дома, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия.

И тут, как ни странно, действует принцип: чем хуже – тем лучше. То есть, чем хуже условия, в которых вынуждены проживать собственники, тем меньше налогов они будут платить.

Например, если в оценке не обращается внимание на то, что дом находится в промышленной зоне, во дворе отсутствует детская площадка и парковки, а до ближайшей школы и поликлиники несколько километров, суд опять же может признать такую оценку необоснованной.

Досудебное урегулирование

Многих собственников от переоценки недвижимости останавливают административные барьеры, существующие в законодательстве. При этом собственники забывают, что эти барьеры имеют место быть далеко не во всех случаях.

Действительно, постановление Пленума ВС прямо говорит о том, что перед тем, как идти с заявлением в суд, необходимо сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссии создаются при Росреестре).

Иными словами, заявителям следует соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. В связи с этим к судебному иску должны прилагаться документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка.

К таким документам могут относиться, например, решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре стоимости, либо документы, подтверждающие факт нерассмотрения заявления в законный срок.

Если же заявление не было принято к рассмотрению по причине отсутствия полного пакета документов, необходимых для оценки, такое обращение не будет свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка.

Внимание!Досудебное урегулирование распространяется не на всех заявителей, а только на юрлиц, органы госвласти и органы местного самоуправления. Для физических лиц и ИП обращаться в комиссию с таким заявлением необязательно, и можно отправиться напрямую в суд.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года.

С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области.

В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта.

И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду.

Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

  • По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
  • Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
  • Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода.

Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

    Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  2. Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
Читайте также:  Если соседи снизу жалуются на шум или топот ребенка, что делать

Куда и кому обращаться для оспаривания

И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

  • комиссия при Росреестре;
  • суд.

До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

  • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
  • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
  • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
  • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

  • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
  • документ на право собственности, заверенный нотариально;
  • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
  • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
  • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

Как оценить эффект от оспаривания кадастровой стоимости

Изменения последних двух лет серьезно затронули налоговые обязательства части компаний и практически всех индивидуальных предпринимателей. Речь идет об уплате имущественных налогов с кадастровой стоимости объектов недвижимости. К таким объектам относятся фактически любые строения, которые используются предпринимателями (п.

1 ст. 402 НК РФ), если в субъекте утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Кроме иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ, налог на имущество с кадастровой стоимости уплачивают компании, у которых в собственности находятся административно-деловые и торговые центры и комплексы и помещения в них, нежилые помещения, предназначенные или используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Кроме того, кадастровая стоимость используется при исчислении земельного налога (п. 1 ст. 390 НК РФ). Зачастую кадастровая стоимость недвижимого имущества является завышенной по отношению к его рыночной стоимости. Соответственно, завышена и налоговая база по налогу на имущество и земельному налогу. Данная статья поможет разобраться, в каком случае выгодно оспаривать кадастровую стоимость и как это сделать.

На каком основании можно переоценить объект

Согласно частям 1–3 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», юридические и физические лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Причем физические лица могут сразу же обратиться в суд, минуя комиссию.

Но первое, что нужно сделать, — это оценить приблизительный размер и возможность получения выгоды от налоговой экономии, которую даст новая кадастровая оценка объектов недвижимости. Для этого необходимо проанализировать, какие затраты возникнут в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной, и просчитать, покроет ли эти затраты налоговая экономия.

Согласно части 11 статьи 24.

18 Федерального закона № 135-ФЗ, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, довольно затруднительно.

Отчеты об определении кадастровой стоимости проходят экспертизу на экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), и наличие крупных ошибок исключено.

Кроме того, лицам, профессионально не связанным с рынком недвижимости, может не хватить знаний, чтобы проверить оценку на достоверность. Другой путь — установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Изначально оценить, насколько завышена кадастровая стоимость, можно с помощью оценочной организации, заказав предварительный расчет эффективности снижения кадастровой стоимости до размера рыночной.

Другой способ — использование данных работы комиссии по рассмотрениям споров о кадастровой стоимости.

Возможно, «сосед» по зданию или по улице оспаривал кадастровую стоимость, что поможет приблизительно оценить стоимость квадратного метра своего подобного помещения.

Из чего состоят расходы на пересмотр кадастровой стоимости

После оценки степени превышения кадастровой стоимости над рыночной нужно провести полную оценку экономической целесообразности обращения в комиссию и суд. Для этого нужно оценить все затраты, которые возникают в процессе подготовки и разрешения спора. Их легко проследить по алгоритму действий, он следующий:

  • заказ отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика;
  • получение положительного заключения СРОО на отчет о рыночной стоимости (если отклонение рыночной стоимости от кадастровой составит более 30%);
  • получение справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • подготовка нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • подготовка заявления установленного образца или искового заявления;
  • подача пакета документов (ч. 16 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в суд.

Согласно части 13 статьи 14 Федерального закона от 24.07.

07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровая справка о кадастровой стоимости недвижимого имущества предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.

Нотариальное удостоверение копии правоустанавливающего документа и уплата государственной пошлины при решении дела в суде достаточно незначительны по сравнению с иными затратами.

Подготовка заявления установленного образца или искового заявления уже может стать статьей расхода, если компания или предприниматель не готовы этим заниматься самостоятельно. То же справедливо для этапа подачи и рассмотрения дела в комиссии и суде.

Существенной статьей расходов становится получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости у квалифицированного оценщика, а при необходимости — заключения СРОО на данный отчет. Трудозатраты по подготовке такого отчета достигают подчас до одного месяца.

Итоговая стоимость зависит от множества факторов: стоимости недвижимости, региона, статусности привлеченного оценщика или компании. Кроме того, возможно, также придется оплатить судебную экспертизу.

Ошибки в отчете, любое несоблюдение требований, предъявляемых к нему Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки*, могут стать причиной отказа заявителю.

Оспаривая кадастровую оценку, стоит помнить о сроках

Оценивая экономическую целесообразность, важно помнить о том, что кадастровая оценка периодически повторяется.

Она проводится по решению исполнительного органа субъекта не чаще одного раза в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — раза в два года) и не реже одного раза в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки (ч. 1 ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

По спорам, рассмотренным после 22 июля 2014 года, измененная кадастровая стоимость может быть учтена при расчете налога и за календарный год, в котором подано заявление о ее пересмотре (п. 1 ст. 391, п. 2 ст. 375, п. 15 ст. 378.2, п. 1 ст. 403 НК РФ, ч. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).

Кроме того, стоит учитывать длительность процедуры рассмотрения заявления и искового заявления. Минимальный срок составит один месяц (ч. 19 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). Максимальный может достигать и полугода.

Государственной кадастровой оценкой кадастровая стоимость здания, принадлежащего компании, установлена равной 300 млн рублей. Рыночная стоимость по данным оценщика равна 200 млн рублей.

По предварительным оценкам максимальная стоимость всех расходов по проведению оценки рыночной стоимости здания и утверждению, исходя из нее, кадастровой оценки составит 740 тыс. рублей. Новую кадастровую стоимость предполагается применять в течение трех лет (до следующей государственной переоценки).

Ставки налога на имущество в регионе в этих годах составляют соответственно 1,5 процента, 1,7 процента и 2 процента. В таблице ниже рассчитаны налоговые обязательства компании с учетом первоначальной и новой оценки, а также рассчитана налоговая выгода с учетом затрат. Расчет показывает, что размер налоговой экономии зависит от ряда факторов.

В частности, от того, сможет налогоплательщик воспользоваться результатами оценки только в одном или в нескольких налоговых периодах. Сравнение налоговых последствий уплаты налога с учетом переоценки кадастровой стоимости и расходов (млн руб.)

Расчет налога Исходя из государственной оценки Исходя из рыночной стоимости
Первый год 4,5 (300 × 1,5%) 3 (200 × 1,5%)
Второй год 5,4 (300 × 1,7%) 3,6 (200 × 1,7%)
Третий год 6 (300 × 2%) 4 (200× 2%)
Ожидаемая сумма расходов 0,74
Экономия () / перерасход (-) 4,56 (4,5 + 5,4 + 6 – 3 – 3,6 – 4 – 0,74)

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *