Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН. Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

  • Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).
  • Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:
  • — продается доля в квартире;
  • — продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;
  • — квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

Читайте также:  Если попал в ДТП без страховки и я не виноват в 2021 году

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Как проверить вторичное жильё перед покупкой, 5 этапов проверки

Сами нашли квартиру, покупателя? Отлично! Защитим от риска, проведем сделку “под ключ”.

Бесконтактная проверка, подготовка документов под Ваши условия. Безопасно и быстро, не выходя из дома.

Задерживают сдачу дома? Нарушают? Плохое качество? Взыщем для Вас неустойку.

КвартираВед.ру — это:

  • Многолетний опыт
  • Ведение дел «под ключ»
  • Только качественные услуги

— Результат превосходит ожидания!

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Проверка вторичного жилья на юридическую чистоту состоит из следующих этапов:

  1. Экспертиза технического состояния помещения.
  2. Анализ правоустанавливающих документов на предмет:
    • принадлежности имущества продавцу;
    • скрытой регистрации;
    • обременения;
    • отсутствия претензий со стороны третьих лиц.
  3. Проверка граждан, зарегистрированных на жилплощади (временно, постоянно).
  4. Изучение личности продавца.

Проверка право устанавливающих документов вторичной квартиры

Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:

  • ДКП;
  • договор передачи помещения при приватизации;
  • договора мены, ренты, дарения;
  • справка о выплате пая ЖСК;
  • договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
  • решение суда;
  • мировое соглашение;
  • свидетельство о праве на наследство.

Вид и форма правоустанавливающего документа зависят от причин возникновения права собственности и предшествующих операций с объектом. Юридическая экспертиза документационного пакета включает проверку недвижимого имущества на:

  • наличия соответствующих прав по распоряжению объектом у лица, подписавшего бумаги;
  • соответствия формы и содержания документа требованиям законодательных актов;
  • наличия у органа власти полномочий на их выдачу;
  • сведения о недвижимости, указанных в базе ЕГРН, архивной выписке (бумажной) и аналогичные данные из правоустанавливающих документов (проверка жилья по кадастровому номеру).

Как проверить историю переходов прав собственности

Анализ истории переходов — процедура по проверке вторичного жилья на юридическую чистоту. Экспертиза состоит из:

  • установление личности всех бывших собственников недвижимости;
  • поиск их дальнейшей прописки;
  • определение отсутствия претензий и споров для признания сделки недействительной.

Сначала анализируется ЕГРН. В выписке дается общая информация о переходах собственности и фактическом состоянии объекта недвижимости. Чем больше случаев перехода, тем сложнее установить каждого предыдущего владельца. Интенсивные перепродажи указывают на:

  • мошенничество;
  • неадекватных соседей;
  • скрытые технические проблемы.

Простая проверка вторичного жилья по кадастровому номеру, адресу ничего не даст. Нужно искать подробную информацию о каждой сделке, удостоверяться в легитимности и узнавать жизненную ситуацию бывших владельцев.

Помимо ЕГРН следует взять архивную или расширенную выписку из РЭУ. Официально получить такой документ могут:

  • владельцы недвижимости;
  • сотрудники правоохранительных органов;
  • должностные лица (регистраторы, сотрудники префектур, нотариусы).

В соответствии с нормативно-правовыми актами собственник жилья может запросить архивную выписку только за период владения объектом. Обычно покупатели приходят в паспортный стол и договариваются о получении документа с паспортистками.

Архивная выписка не имеет печатей компетентных органов.

Справка не подойдет для доказательства добросовестности покупателя в судебном порядке, но отразит реальную историю перехода права и позволит проверить вторичное жилье на юридическую чистоту.

Скрытая регистрация третьих лиц

Чтобы удостовериться в отсутствие на жилплощади зарегистрированных третьих лиц, проанализируйте 2 документа: справку №9 и архивную выписку. Справку №9 можно запросить у продавца, она содержит информацию о прописанных гражданах на текущий момент.

Архивная выписка отражает историю регистраций. В ней находятся сведения обо всех людях, прописанных когда-либо в объекте, с указанием дальнейшего места прописки или причин убытия.

При поиске скрытой регистрации должна интересовать информация о тех, кто был выписан во время службы в армии или отбывания срока в исправительной колонии. Перед покупкой следует проверить их судьбу и место прописки.

Как проверить вторичное жилье на обременения

Проверить жилье на вторичном рынке на обременения и аресты можно online. Для этого надо:

  1. Зайти на сайт Росреестра.
  2. Найти на странице сервисов вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости online».
  3. Ввести кадастровый номер. Сформировать запрос. Откроется страница с адресом.
  4. Кликнуть на адрес. Откроется карточка объекта.
  5. Нажать в карточке ссылку «Права и ограничения».

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Проверка собственника жилья на вторичном рынке

Стандартная проверка владельца недвижимости заключается в изучение:

  • паспорта;
  • справок ПНД, НД;
  • справки из ПФР о маткапитале (для семей с детьми);
  • нотариального согласия супруга (если жилье приобреталось в браке).

Помимо этого надо «пробить» продавца по базе ФССП и реестру банкротов.

Экспертиза паспорта

Проверка жилья на правовую чистоту начинается с экспертизы паспорта продавца на показе. Если у владельца его нет, от сделки надо отказаться. При осмотре недвижимости невозможно провести качественную органолептическую экспертизу документа. Но следует проверить:

  1. Износ и равномерность изношенности страниц.
  2. Совпадение номеров на всех страницах.
  3. Состояние защитной нити и прошивки на страницах 10-11 и 19.
  4. Соответствие даты выдачи возрасту продавца. По закону удостоверение личности меняют в 20 и 45 лет. При замене в другом возрасте стоит уточнить причину.
  5. Четкость оттиска печати на 2 странице.
  6. Качество наклейки ламинирующей пленки.
  7. Количество штампов выписки-прописки, а также разрыв времени между датами регистрации. Должны насторожить: частая смена места жительства и длительное проживание без прописки (указывает на судимость).
  8. Реквизиты старого (страница 19).

На показе следует его сфотографировать (страницы с фото, пропиской и реквизитами предыдущих удостоверений). Номера действующего и старого паспорта можно «пробить» через сервис на портале ГУВМ МВД.

При внесении аванса и подписании ПДКП рекомендуется взять УФ-лампу (продается на Алиэкспресс). С помощью ультрафиолетового прибора проверяется отсутствие изменений и качество свечения волнистых линий УФМС под фотографией на странице 3. При нарушении равномерности линий следует отказаться от внесения аванса или обратиться в компанию для профессионального контроля.

Пока не будет удостоверена подлинность паспорта, проверка вторичного жилья на обременения, запреты и аресты (бумажных документов и online выписок) бессмысленна.

Поиск информации в базах

Базы ФССП и Арбитражного суда находятся в открытом доступе. Зная данные паспорта и ФИО человека, всю информацию о долгах и фактах банкротства можно найти в интернете на официальных сайтах ведомств.

Помимо собственника нужно проверять его супругу. Если продавец руководит компанией (является ИП), уточните её финансовое состояние. При банкротстве организации кредиторы могут наложить взыскание на имущество предпринимателя (в т.ч.

и на то, что было отчуждено за последние 3 года).

Проверить судимость в режиме online пока невозможно. Придется обращаться в юридическую фирму, детективное агентство или к знакомому сотруднику правоохранительных органов. Если неизвестно, как проверить собственника и жилье на вторичном рынке при покупке, лучше сразу идти в специализированную фирму.

Читайте также:  Как узнать снято ли обременение с квартиры на сайте Росреестра

Медицинские справки

Чтобы проверить квартиру при покупке на вторичном рынке, нужно взять справки ПНД и НД для удостоверения дееспособности владельца жилья. Также стоит попросить продавца получить справку о том, что за последние 3 месяца он не принимал никаких сильнодействующих и психотропных препаратов.

Оформляется она в поликлинике по месту жительства. При лечении некоторых заболеваний (ВИЧ, рак, туберкулез, системная красная волчанка) пациент вынужден принимать лекарства, влияющие на психику и изменяющие восприятие.

Прием сильнодействующих лекарств может стать причиной оспаривания сделки купли-продажи.

Разрешение опеки

Если один из владельцев жилья не достиг совершеннолетия, для сделки потребуется разрешение опеки. Обычно разрешение выдается ООиП на отчуждение недвижимости с последующей покупкой нового. Рекомендуется проверить жилье на отсутствие ограничений, а приобретаемое несовершеннолетнему на наличие юридических запрещений.

Проверка вторичной квартиры на ограничения прав собственности по адресу необходима для удостоверения правомерности купли-продажи. Экспертиза проводится в несколько этапов и позволяет минимизировать риск признания сделки недействительной в соответствии с действующими законодательными актами.

5 вещей, которые нужно проверить перед покупкой квартиры

Во время процесса покупки квартиры на вторичном рынке жилья следует придерживаться предельной осторожности. Благо, для проверки юридической чистоты квартиры не потребуется существенных знаний в этой области.

Можно отметить пять основополагающих нюансов, которые следует принять к сведению. На реализацию подобного необходимо будет затратить определённое время, но это и послужит гарантией того, что квартира действительно перейдёт в вашу непосредственную собственность. Итак, приступим…

1. Наличие документов

Изначально следует удостовериться в наличии право устанавливающих документов. Вам необходимо будет выяснить, какие именно документы предоставляют владельцу (продавцу) квартиры право на её продажу. Если квартира действительно является его собственностью, то в подтверждение этого факта он может ознакомить вас с договором обмена, дарения или купли-продажи.

Как вариант: у собственника жилплощади может быть в наличии свидетельство, которое подтверждает право наследования и действующее решение суда, на основании которого владелец имеет право продать квартиру. 

При ознакомлении с документами, помимо всего прочего, проверьте их на предмет каких-либо исправлений, которые не были заверены нотариально и сторонами; возможно, где-то подтёрт текст. Действительно, фальшивых документов на сегодняшний день встречается довольно много.

Убедитесь в том, что квартира прошла государственную регистрацию в установленном порядке, с учётом соответствующих правил.

Знайте о том, что в договоре, который даёт право собственности на квартиру может быть указан, к примеру, такой момент, — договор может быть расторгнут, если нынешний владелец до определённого срока не внесёт частично или полностью плату за приобретение квартиры предыдущему её собственнику. Удостоверьтесь, что с этим всё в порядке.

Проявите ещё большую бдительность, если владелец квартиры получил её по дарственной или по завещанию относительно недавно и не от родственника. Возможно, это – обман.

  Организация свадьбы: как избежать ошибок?

2. Проверки личности продавца

Неблагоразумно приобретать квартиру, которая продаётся на основании доверенности. Дело стоит иметь с непосредственным владельцем квартиры, обязательно проверив его паспорт на подлинность. Это с относительной лёгкостью можно сделать в паспортном столе.

Присмотритесь к продавцу квартиры: насколько адекватен человек в плане психического здоровья, не наркоман ли, не алкоголик ли он. Если возникли сомнения – посетите с ним нарколога, психиатра. Нормальный человек от такого не откажется. В обязательном порядке сделайте обход, как минимум десяти соседей и поинтересуйтесь у них на счёт личности и добропорядочности продавца.

3. Проверки истории

У продавца должна быть выписка из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, вы узнаете, кто и когда являлся владельцем данной недвижимости.

Убедитесь в том, не накладывались ли за последние несколько лет запреты на проведение сделок с этой квартирой, арестов имущества и прочего. В таком случае у собственника должно быть решение суда, снимающего подобного рода ограничения.

За неимением такового – откажитесь от сделки.

4. Проверка прав на недвижимость третьих лиц

Бывает и так, что в квартире помимо продавца зарегистрированы ещё люди, которые обладают вполне законным правом на проживание в ней, даже в случае её продажи. Уточните этот момент.

Ведь всегда, через месяц, год или даже десять лет на пороге квартиры может объявиться человек, который предъявит свои права на «вашу» квартиру, — он может приехать из-за границы, из мест лишения свободы и т. д.

5. Посетите БТИ

За последние десятилетия участились случаи самовольных перепланировок помещений в квартирах без их согласования в советующих инстанциях. Сверка данных в БТИ с тем, что вы видите в самой квартире. поможет выявить подобные вещи. Это нужно во избежание сложностей в дальнейшем.

  Пенни-фартинг как важная часть истории велосипедов

Так что не ленитесь, наберитесь сил и выполните всё вышеуказанные действия. Тогда квартира в Подмосковье или в Москве действительно будет ваша, и спать, и жить в ней можно будет спокойно, без всяческих на то опасений. Ведь сумма, которой вы рискуете – приличная.

Удачной сделки!

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке — Лайфхакер

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

2. Документы собственника/ов

Если собственник совершеннолетний

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Читайте также:  Как оформить дом в собственность построенный на своей земле в 2021 году: этапы проведения процедуры и список необходимых документов, сроки и стоимость услуги

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться.

Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором.

Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе.

Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс.

Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд.

Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс.

Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов.

Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной.

Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя.

Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Что запомнить

  • Проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивым или занудным: вы рискуете миллионами.
  • Если сомневаетесь, обращайтесь к специалисту. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
  • В случае, если с каждым шагом сомнения не улетучиваются, а крепчают, отказывайтесь от сделки.

UPD.

Текст обновлён 17 ноября 2019 года: в него добавили больше актуальных данных из проверенных источников.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *