Когда возникает право собственности на квартиру?

Существует важный правовой нюанс, связанный с переходом права собственности после оформления сделки купли-продажи.

В большинстве договоров предполагается немедленная передача права собственности (то есть договор вступает в силу с момента его подписания сторонами).

Однако согласно ГК РФ реальный переход прав наступает только после государственной регистрации. В этой статье мы разъясним особенности этого правового механизма.

Когда возникает право собственности на квартиру?

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

  • Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
  • После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
  • Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Правовой статус имущества в «переходный» период

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

  • С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
  • С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

  • Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
  • В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
  • Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
  • Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

  • 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
  • 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
  • 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
  • 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
  • 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

  • Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
  • В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца. 
  • При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Уклонение и махинации с регистрацией

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Вам может быть интересно:

Как признать право собственности на недвижимость

Право собственности, закрепленное Гражданским кодексом РФ, предусматривает возможность свободного распоряжения принадлежащим имуществом. Наличие указанного права в отношении недвижимого имущества подтверждается рядом документов, а также внесением записи в Единый государственный реестр прав.

Но в жизни нередко возникают ситуации, когда человек фактически владеет имуществом, но официального оформления его прав нет. В этом случае только признание права собственности через суд поможет привести к документальному закреплению фактического режима использования того или иного объекта недвижимости.

Когда возникает необходимость признания права собственности на объект недвижимости

Необходимость обращения в суд с иском о признании права собственности возникает в различных ситуациях:

  • Пользование объектом, право на которое не зарегистрировано;
  • Недвижимость относится к наследуемому имуществу;
  • Отказ в регистрации самовольного строения.

Могут быть и иные ситуации, когда отсутствует официальное оформления права, либо есть препятствия к его регистрации в установленном порядке.

Основания для признания права собственности на недвижимость

Действующее законодательство предусматривает различные основания для признания права собственности на недвижимость. Так, ст.

234 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания собственником недвижимости лица, которое на протяжении пятнадцати лет открыто использовало данный объект, в том числе несло расходы на его содержание. Данное основание встречается довольно часто в судебной практике т.к.

значительно число земельных участков, а также различных строений, часто используются гражданами много лет, в силу того, что когда-то кто-то выделил этот участок их родителям.

Обязательное условие – открытое пользование т.е. окружающие, в том числе органы власти, видели, что человек использует эту недвижимость. Часто именно свидетельские показания в таких процессах позволяют признать право собственности.

Основанием для признания права собственности на самовольную постройку чаще всего служит наличие документов, подтверждающих возведение строения, его соответствие нормативным требованием, в том числе ввод в эксплуатацию.

Обязательное условие – право собственности на земельный участок, на котором возведено строение. В противном случае, права собственности признано не будет, но может последовать встречный иск о необходимости снести самострой.

В случае признания права собственности, когда оно не оформлено надлежащим образом. Основными доказательствами выступают документы, подтверждающие наличие такого права, например, договор купли-продажи, дарственная и т.д.

Такие ситуации характерны для объектов, сделки в отношении которых совершены до появления в 1998 году Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Тогда граждане часто подписывали договор, отдавали ключи от дома или гаража и на этом все заканчивалось – новый собственник никуда не обращался, что бы оформить своё право.

Кстати, и сейчас нередко возникают ситуации, особенно в отношении земельных участков и гаражей, когда новый владелец не спешит зарегистрировать право собственности.

Напомним, что действующий порядок регистрации прав на недвижимость предусматривает, что сделка по переходу права считается заключенной только после регистрации уполномоченным органом. В этом случае, можно просто обратиться в органы Росреестра за регистрацией права в любой момент т.к.

Читайте также:  Как вернуть страховку по кредиту

срок для этого не ограничен, но возможно возникновение ситуаций, когда это сделать не представляется возможным. Например, на недвижимость наложен арест по обязательствам прежнего собственника т.к. новый владелец не оформил свои права вовремя, то для госорганов недвижимость не изменила своего собственника, поэтому покупателю необходимо подтверждать своё право через суд.

В каких случаях нельзя признать право собственности на недвижимость

Порядок признания права собственности на недвижимость предусматривает представление значительного объема доказательств, поэтому их отсутствие или неправильное оформление часто приводят к отказу в удовлетворении требований о признании собственности.

Например, обращение в суд без каких-либо документов на недвижимость, не позволит установить право собственности по сделке совершенной когда-то. В случае признания права собственности на самовольное строение в иске откажут, если земля, на которой оно возведено, не оформлено в собственность.

В таких ситуациях – сначала устанавливается право собственности на земельный участок, а затем на строение.

Откажут в признании права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия до момента ввода дома в эксплуатацию.

В данном случае законодательство исходит из того, что пока нет акта о вводе в эксплуатацию, дом признается объектом незавершенного строительства и регистрация прав нецелесообразна.

Впрочем, судебная практика по таким делам носит неоднозначный характер и есть судебные решения, по которым дольщики признавались собственниками именно объектов незавершенного строительства. Но данные решения касались «замороженных» объектов.

Порядок признания права собственности на недвижимость через судебные органы

Иск о признании права собственности в отношении объекта недвижимости подаётся в районный или городско суд по месту нахождения данного объекта. В заявлении необходимо отразить все обстоятельства, подтверждающие право собственности на объект, а также указать причины, почему оно не было оформлено ранее в установленном законодательстве порядке.

Какие документы потребуются

Рассмотрение любого судебного спора невозможно без документальных доказательств. Истец должен четко знать, какие документы для признания права собственности на недвижимость, ему потребуются для защиты своих требований. К ним относятся:

  • Паспорт заявителя;
  • Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.;
  • Документы по объекту, если они есть, — технический или кадастровый паспорт;
  • Справка из ЕГРП, что объект не стоит на кадастровом учете или выписка из ЕГРП.

В зависимости от обстоятельств дела могут потребоваться и иные документы, например, архивные справки, информация органов местного самоуправления и т.д.

Какие доказательства необходимы

Для успешного исхода дела истцу необходимо представить максимум доказательств, подтверждающих заявленные требования. В большинстве случаев основные доказательства – разного рода документы.

Но иногда не обойтись без свидетельских показаний и проведения различных экспертиз.

В последнем случае помощь эксперта может потребоваться как в отношении предмета разбирательства – объекта недвижимости, так и документов, заявленных как доказательства.

Как доказать право собственности на недвижимость, если нет документов

Отсутствие документов не повод отказываться от обращения в суд за признанием права собственности. Некоторые документы можно восстановить, обратившись в органы власти или архивы. При необходимости можно ходатайствовать перед судом, об истребовании необходимых для рассмотрения дела документов.

Не стоит забывать и о том, что показания свидетелей, тоже существенное доказательство, позволяющее добиться удовлетворения требований.

Почему стоит обратиться к юристу за помощью

Вопросы собственности на недвижимое имущество имеют подробное регулирование, но обилие нормативных актов, часто делает невозможным самостоятельную защиту прав.

Грамотный юрист в такой ситуации, внимательно проанализирует имеющиеся документы и все обстоятельства дела. После этого он чётко определит, как признать право собственности на недвижимость, именно в этой ситуации.

Такая помощь позволяет оперативно решить вопрос в положительную сторону с минимальными финансовыми и эмоциональными затратами.

Когда возникает право собственности на квартиру?

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания «Деловой подход»

Когда возникает право собственности на квартиру?

В 223 статье ГК РФ говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.

2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством.

А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.

Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин.

От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п.

Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.

Что это?

Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.

Например, право владения может возникнуть после подписания акта приема-передачи имущества. Актуально при покупке квартиры в новостройке.

Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.

Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.

Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • в результате обмена;
  • по программе приватизации;
  • по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
  • долевое участие в строительстве;
  • самостоятельное (своими силами) строительство

Рассмотрим все случаи по отдельности.

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре.

Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок.

В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя.

Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости.

При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности.

Признание права собственности на недвижимость в суде

В соответствии с законодательством РФ право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации его в Росреестре. В качестве подтверждения регистрации Росреестр выдает выписку, подтверждающую внесение записи о регистрации в Единый реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Основаниями для регистрации прав на недвижимое имущество в реестре выступают договоры и иные сделки, акты органов государственной власти, свидетельства о праве на наследство и т.д. Среди прочих оснований можно увидеть также решение суда о признании права собственности на объект недвижимости.

Признание права собственности через суд – явление достаточно частое. Суды переполнены исками о признании права собственности не только на квартиры, но и на частные дома, земельные участки, машиноместа, доли в праве собственности на объекты незавершенного строительства.

Причины, по которым граждане вынуждены обращаться в суд для установления своего права, также весьма разнообразны и не вызваны наличием спора между сторонами дела.

Перечислим основные случаи, когда для регистрации права собственности требуется получение решения суда о признании права собственности:

  • признание права собственности на самовольную постройку
  • наследование недвижимого имущества, на которое наследодатель не зарегистрировал право собственности
  • несоответствие правоустанавливающих документов требованию закона, отказ Росреестра в регистрации на этом основании
  • отсутствие каких-либо значимых документов, необходимых для регистрации права собственности
  • при разделе совместного нажитого имущества супругов
  • восстановление своего права собственности (в случае его утраты из-за мошеннических действий)
  • признание права собственности на объект долевого строительства в новостройке (это одна из самых распространенных категорий дел о признании права собственности, дольщики часто вынуждены обращаться в суд, чтобы признать право собственности на квартиру или машиноместо в новостройке через суд, довольно часто дольщики вынуждены обращаться в суд для признания права собственности не только по предварительным договорам купли-продажи, договорам участия в ЖСК, но и по договорам долевого участия, поэтому мы посвятили порядку признания права собственности на новостройку отдельную статью). 
  • Вкратце скажем об основных причинах обращения приобретателей новостроек в суд для регистрации права собственности:
  • отсутствие подписанного между застройщиком и иными участниками инвестиционного контракта акта реализации инвестиционного контракта по завершении строительства
  • наличие в передаточном акте ошибок, неточностей, исправлений, отказ застройщика подписать новый акт приема-передачи объекта долевого строительства и как следствие отказ Росреестра
  • ликвидация застройщика до регистрации права собственности дольщика
  • банкротство застройщика до регистрации права собственности дольщика (в настоящее время даже при наличии подписанного передаточного акта дольщики вынуждены обращаться в суд для признания права собственности, так как Росреестры при наличии у них сведений о банкротстве застройщика выносят решения о приостановлении регистрации для уточнения информации у арбитражного управляющего относительно подлинности акта, после окончания срока приостановки отказывают в регистрации, так как арбитражный управляющий не может установить подлинность)
  • встречаются и случаи “двойных продаж” недвижимости по иным договорам, не ДДУ
  • застройщик не поставил дом, квартиры на кадастровый учет
Читайте также:  Отказ от страховки по кредиту в СК "Ренессанс Страхование": как расторгнуть договор и вернуть деньги после получения

Судебная практика по признанию права собственности на объекты недвижимости достаточно разнообразная, зависит от оснований для обращения в суд.

Но, как правило, если все необходимые документы на объект недвижимости у истца имеются и отсутствует иное лицо, зарегистрировавшее свое право собственности или желающее получить право собственности через суд на данный объект недвижимости), то суды удовлетворяют данные иски.

При наличии спора между сторонами об установлении действительного собственника объекта недвижимости могут возникнуть трудности и необходимо обладать глубокими знаниями права и судебной практики для выбора тактики защиты и сбора необходимых доказательств. В этих случаях лучше обратиться к квалифицированному юристу для консультации.

Исковое заявление о признании права собственности

    Исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество через суд обязательно должно содержать:

  • наименование суда
  • данные Истца (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес регистрации)
  • данные ответчика (ФИО/наименование, ИНН, ОГРН, адрес регистрации); важно, верно определить ответчика, так как ненадлежащий ответчик может быть основанием для отказа в удовлетворении иска, а замена ответчика в рамках судебного процесса повлечет значительное увеличение срока рассмотрения дела
  • указать третьих лиц, права которых могут быть затронуты решением суда о признании права собственности (лучше это сделать сразу при подготовке иска, так как если они будут привлечены судом в дальнейшем, то срок рассмотрения дела увеличится — потребуется время на их уведомление и вызов в суд)
  • если иск подписывает представитель по доверенности, необходимо включить в иск сведения о нем
  • цена иска и размер госпошлины
  • сведения о наличии оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество, причины обращения в суд (как нарушены права истца, почему истец не может зарегистрировать право собственности)
  • требование о признании права собственности с указанием точных данных объекта недвижимости в соответствии со сведениями о нем в ЕГРН
  • подпись истца 

В отдельных случаях требуется подача иска о государственной регистрации перехода права собственности (когда ответчик уже зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости, при этом препятствовал регистрации перехода права собственности к истцу на основании договора), а также иска к Росреестру о понуждении произвести регистрацию права собственности на объекта недвижимости (квартиру и т.д.), если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. Истцу важно точно сформулировать свои требования, чтобы избежать отказа в установлении права собственности в судебном порядке.

Признание права собственности на жилые и нежилые помещения проходят по одинаковой процедуре: сбор документов — подготовка иска — подача иска в суд — участие в судебных заседаниях — получение решение суда — регистрация права собственности.

Документы, необходимые для оформления права собственности через суд

    К исковому заявлению о признании права собственности необходимо приложить:

  • документы, подтверждающие приобретение права собственности истцом (договоры, платежные документы, акты, свидетельства и т.д.)
  • выписку из ЕГРН на объект недвижимости, право собственности на который признает истец
  • копию доверенности, если иск подает представитель по доверенности
  • выписку из ЕГРЮЛ на ответчика, если он является юридическим лицом
  • квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела о признании права собственности через суд
  • копии квитанции и описи вложения, подтверждающих отправку искового заявления ответчику и третьим лицам

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости (если истец — юридическое лицо, то в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости; если истец — физическое лицо, то в районный суд по месту нахождения недвижимости). Если заявление о признании права собственности подается при банкротстве застройщика, то в этом случае такое заявление следует подавать в суд, рассматривающий дело о признании застройщика банкротом, в рамках дела о банкротстве.

Установление права собственности через суд облагается государственной пошлиной за рассмотрение дела в суде. Узнать формулу расчета госпошлины, а также рассчитать пошлину за признание права собственности на недвижимость через суд на онлайн-калькуляторе можно здесь.

Регистрация права собственности при признании права собственности через суд

После получения постановления суда о признании права собственности (как правило, право собственности признаётся на основании решения суда, а в рамках дела о банкротстве — определения суда) собственнику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, так как только после регистрации права собственности он становится полноправным собственником недвижимости. 

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на основании решения суда, необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации, квитанцию об оплате госпошлины и приложить 2 заверенные судом копии решения суда (оригинал решения не выдаётся истцу, так как оригинал только в одном экземпляре хранится в материалах судебного дела). 

Здесь также нужно учитывать один нюанс: суды обязаны копию решения о признании права собственности направлять в Росреестр в течение 3 дней с даты его вступления в законную силу, однако суды часто не направляют решение в Росреестр либо направляют его с нарушением срока.

В связи с неполучением копии решения от суда Росреестр может приостановить регистрацию для того, чтобы направить в суд запрос о подлинности представленного решения суда. При неполучении ответа от суда на запрос в период приостановки Росреестр отказывает в регистрации.

Чтобы не допустить этого отказа, мы всегда заранее уточняем в суде о дате направления сведений в Росреестр, а если есть такая возможность, то доставляем сами решение суда Росреестр от имени суда (с сопроводительным письмом в запечатанном конверте). 

Часто можно услышать мнение, что “собственность, оформленная через суд менее надежна, чем собственность, зарегистрированная по договору”, что запись в выписке из ЕГРН о регистрации на основании решения суда снижает стоимость объекта недвижимости.

Однако, обладая опытом проверки “юридической чистоты” недвижимости, можем сказать, что это не совсем верное суждение: при детальной проверки объекта недвижимости могут быть выявлены риски большие по недвижимости, приобретенной в результате сделок, чем по недвижимости, на которую право собственности признано судом, так и наоборот. Все зависит от конкретных обстоятельств дела.

Если вам требуется помощь юриста по признанию права собственности, вы можете обратиться к нам для консультации. Мы имеем большой опыт признания права собственности на квартиры, оформления права собственности на машиноместа, земельные участки, дома, гаражи через суд.

Юристы нашей компании проконсультируют вас по всем нюансам оформления квартиры или иного объекта в собственность по решению суда, подготовят иск о признании права собственности, установят право собственности в судебном порядке и зарегистрируют его в Росреестре.

Мы работаем без предоплаты — вы оплачиваете услуги только по результату!

В какой момент можно зарегистрироваться в квартире при получении права собственности на квартиру через суд?

При оформлении права собственности на квартиру через суд владелец квартиры становится собственником ее только после регистрации права собственности по решению суда. То есть распоряжаться квартирой, в том числе регистрировать в квартире кого-либо, он сможет только после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию права собственности.

Граждане часто ошибаются, говоря о регистрации права собственности через суд, суд устанавливает право собственности на объект недвижимости, признает его наличие, регистрирующий органом он не является и не заменяет его, поэтому для оформления права собственности недостаточно только решения суда, необходимо обратиться с данным решением в Росреестр для регистрации.

Ранее возникшее право: что такое и какие сложности могут возникнуть?

Количество недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, с каждым годом возрастает. Право на законное распоряжение недвижимостью возникает с момента его регистрации в уполномоченном государственном органе.

До 31 января 1998 года таким органом являлся Департамент жилищной политики или БТИ в отношении жилых помещений и земельный комитет в отношении земельных участков, где осуществлялся учет недвижимого имущества граждан и происходила регистрация права собственности с выдачей свидетельств о праве собственности.

В настоящее время Департамент жилищной политики и Бюро технической инвентаризации не является регистрирующим органом, а при возникновении права собственности должна быть сделана запись в ЕГРН. Таким образом, право собственности, возникшее до 1998 года, именуется ранее возникшим правом.

В связи с чем у граждан, зарегистрировавших имущество до 1998 года, возникают резонные вопросы – действительны ли старые документы?, необходимо ли перерегистрировать право собственности?

Когда необходима перерегистрация и какие документы нужно будет предоставить?

Документы, регламентирующие право собственности на недвижимость, приобретенную до 31.01.98 г.

, имеют юридическую силу и перерегистрации не подлежат, если собственник не планирует осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью (продажу, обмен, дарение и т.д.).

Если же планируется имущество продать, обменять, подарить, то следует обратиться к специалистам за помощью в оформлении документов.

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности, потребуются:

  • ранее полученные правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, мены, дарения и т.п.);
  • заявление от собственника;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • доверенность (в случаях, когда перерегистрацию будет осуществлять не сам собственник).

Куда обратиться за помощью?

Максимально эффективно, юридически грамотно и быстро оказать помощь в перерегистрации правоустанавливающих документов на недвижимое имущество сможет юрист нашей компании.

Он проведет правовую экспертизу документации на предмет ее соответствия требованиям законодательства, поможет правильно оформить заявление, направит пакет документов в Росреестр, в максимально сжатые сроки предоставит результат – выписку из ЕГРН.

Читайте также:  Что будет, если не платить кредит - отвечают юристы

Грамотное сопровождение сделки, внимательное отношение к пожеланиям клиента – преимущества компании «Safe-Estate».

Момент возникновения права собственности на вновь созданное здание или сооружение // Комментарий к ст. 219 ГК в рамках тома Глоссы по вещному праву

Уважаемые коллеги,

В настоящее время ведется  работа над томом комментариев к вещному праву (редактор тома — А.О. Рыбалов). В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости — положениям ст. 219 ГК.

Ниже — мой проект к этой статье. Буду рад любым м, идеям и замечаниям. Если я что-то забыл отразить — пжст, напишите это, я обязательно учту ваши  предложения при доработке текста.

* * *

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий

1. Общее значение нормы

1.1.

Регистрация права – основание или момент возникновения права на недвижимость? С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество – это лишь момент, с которого возникает соответствующее право. Основаниями для возникновения права на недвижимость будут являться юридические факты, которые в соответствии с законом являются достаточными основаниями для того, чтобы орган по регистрации прав на недвижимость открыл соответствующий раздел в реестре недвижимости и внес в него запись о праве собственности первоначального собственника вновь созданной недвижимости. И – с точки зрения положений ст. 219 Кодекса – первоначальное право собственности у первого правообладателя возникает только после внесения соответствующей записи.

Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: права, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента такой регистрации. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко – принципом внесения. Пункт 2 ст. 8.

1 ГК устанавливает общее правило – во всех случаях, когда закон требует осуществление государственной регистрации прав на имущество (не только недвижимое, но и иное имущество), соответствующие права возникают с момента регистрации. В ст. 219 Кодекса регулируется один из случаев, охватываемых общим правилом п. 2 ст. 8.

1 ГК: возникновение права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество.

Некоторая трудность заключается в том, что основания возникновения права собственности на вновь построенную недвижимую вещь, содержатся не в самом Кодексе, а в других законах. Основное сосредоточение норм, устанавливающих основания для возникновения первоначального права собственности на недвижимое имущество, это Федеральный закон № 218-ФЗ от 03.

07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

Например, из положений части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости следует, что государственная регистрация первоначального права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на строительство соответствующего объекта и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка. Таким правом является право собственности, к ним также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного для целей строительства, а также сервитут (ст. 39.23 Земельного кодекса РФ).

Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п. 1 ст.

218 Кодекса: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».

Критерий создания вещи «для себя» (спорный, впрочем, и при обсуждении вопроса о возникновении права собственности на движимые вещи) при создании зданий или сооружений не учитывается, это вытекает, в частности, из приведенных норм Закона о регистрации недвижимости.

Если был бы верен иной подход (то есть, учет того, для себя или «не для себя» создано здание или сооружение), то орган по регистрации недвижимости был бы вынужден вдаваться в изучение экономической подоплеки создания объекта.

В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства.

Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права (права собственности) в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений.

Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав.

https://www.youtube.com/watch?v=jGQ2euh7bGA\u0026t=29s

Некоторое время назад попытка провести идею о зависимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) от наличия или отсутствия обязательственных отношений (действующего договора подряда) была предпринята ВАС РФ в постановлении Пленума № 8 от 25.02.1998 (абзац первый п. 16 постановления). Однако судя по тому, что эта правовая позиция не была перенесена в совместное постановление Пленумов ВС и ВАС № 10/22, ВАС РФ признал ее ошибочность и отказался от нее.

1.2. Принцип superficies solo cedit в российском праве.

В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно (с соблюдением норм права) застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство. Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации недвижимости, а также из положений ст. 263 ГК РФ (см. подр. комментарий к ней).

Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка.

Однако в связи с тем, что в действующем российском праве здания и сооружения рассматриваются как самостоятельные недвижимые вещи (а не как составные части участков, на которых они располагаются), то эффект действия этого принципа по действующему российскому законодательству заключается в следующем: при помощи него определяется лицо, которое вправе производить юридическое «разделение» одного объекта (застроенного участка и физически находящегося на нем здания или сооружения) на две юридически самостоятельные вещи: земельный участок и здание (сооружение). Такое разделение можно условно обозначить как «горизонтальное разделение» (в отличие от «вертикального разделения», которое имеется, например, при разделе земельного участка на несколько участков).

Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. 1 ст. 747 ГК РФ заказчик обязан предоставить подрядчику земельный участок для строительства.

Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке (независимо от того, из чьих материалов – заказчика или самого подрядчика), находится в имущественной сфере заказчика (до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь – как составная часть застраиваемого участка), при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта – зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение. Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ (так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь), см. ст. 712 ГК РФ.   

Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. 1 ст. 218 ГК РФ (в части критерия создания вещи для себя) не подлежит применению к возникновению зданий и сооружений.

Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение (то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение) – через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.

1.3. Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ № 17085/12 от 28.

05.2013  содержится такой вывод: из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора.

Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор.

Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения (составные части) земельного участка после завершения действия договора аренды, либо – как уже упоминалось выше – осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором.

Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение (то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см. определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС17-14514 от 16.01.2018).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *