Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

Последнее обновление: 10.02.2021

Аренда – это договор, в котором собственник передает второй стороне (пользователю) свое имущество.

Основное требование, предъявляемое к заключению договора – имущество принадлежит арендодателю на праве собственности.

Арендатор в этих отношениях может владеть и распоряжаться имуществом, но не приобретает на него права собственности. Регистрации подлежит долгосрочный договор, срок которого в некоторых случаях достигает 49 лет.

Основные понятия регистрации договора аренды

Не все арендные договора подлежат регистрации. Обязательно обращаются к уполномоченным органам при заключении найма на срок от 12 месяцев. А также, если предметом соглашения выступает недвижимость.

Ст. 651, ч. 2 устанавливает, что аренде подлежат договора, в которых арендуется целиком здание. Но аренда помещений внутри него также регистрируется.

Соглашение вступает в силу после того, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Именно в этом органе можно зарегистрировать договор аренды.

Условия и порядок регистрации договора аренды

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

Условием аренды выступает наличие необходимого комплекта документов у сторон договора, а также постановка объекта недвижимости на кадастровый номер. Если какая-либо бумага отсутствует, то в регистрационных действиях будет отказано.

В ряде случаев кадастровый учет может совершаться одновременно с регистрацией. Например:

  • если часть здания или сооружения – предмет договора – ранее не ставились на кадастровый учет и сведения об объекте отсутствуют в единой базе недвижимости;
  • если в арендный договор включен пункт о перепланировке, арендатор может быть заинтересован в этом.

В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.

Государственная регистрация договора аренды устанавливает, что в Росреестр представляются бумаги, без которых регистрационные действия невозможны. Это документы:

  • заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление услуги;
  • документы правоустанавливающего характера на недвижимость (выписка из ЕГРН);
  • арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
  • передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
  • технический план;
  • государственная пошлина.

Регистрация аренды – это простые этапы, следующие друг за другом:

  1. Составление договора. Фиксация в нем существенных условий: предмет и цена аренды. Нужно 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя, второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
  2. Оплата государственного сбора.
  3. Кто-либо из участников передает комплект документов в МФЦ, в орган Росреестра. Получает специальный документ – это расписка о том, что документы приняты.
  4. Заявитель во время, установленное сотрудником МФЦ, а также Росреестра, отдает расписку. Сотрудник передает выписку из ЕГРН. В ней будет отображено, что, например, земельный участок обременен.

Как и любая сделка, совершаемая в рамках гражданско-правовых отношений, аренда имеет нюансы. Их нужно знать при заключении соглашения, а также при последующих отношениях с арендодателем:

  1. Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение. Иначе, запись о нем так и останется в документах.
  2. Обременение сохраняется даже при условии того, что недвижимость продается. Арендатор продолжает пользоваться имуществом при ее переходе от одного собственника к другому владельцу.
  3. Покупатель недвижимости, если он заинтересован в объекте, может самостоятельно узнать, наложено ли обременение на имущество. Информация содержится в выписке из ЕГРН. Она общедоступна, необходимо создать соответствующий запрос.

Образец договора аренды

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

Орган регистрации недвижимости

Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.

Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ.

Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии.

На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.

Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня. 

Государственная пошлина за регистрацию аренды

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

За оказание услуги – регистрационные действия – государство в лице Росреестра взимает с граждан плату. Она выражается в форме государственной пошлины. Размер устанавливает закон.

По ст. 333.33 НК РФ ее размер составил 2000 рублей для граждан. ЮЛ придется заплатить гораздо больше: 22000. Но если арендует ИП, то ему пошлина будет стоить 2000, так как он выступает лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, но без образования ЮЛ.

Можно ли избежать оформления государственной регистрации договора аренды

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

Действия, связанные с регистрацией аренды недвижимого имущества, выступают требованием закона. Если участникам правоотношения не хочется тратить время на посещение Росреестра, они могут заключить соглашение на 11 месяцев.

В договоре прописать пункт о том, что каждые 11 месяцев соглашение пролонгируется автоматически.

Это связано с тем, что продление действия соглашения будет считаться в качестве заключения нового договора, с этими же участниками, с повторяющимися условиями.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: если стороны не продлевают один договор, а заключают несколько по одному предмету, каждое из новых соглашений начинает действовать после окончания предыдущего, регистрации избежать не придется. Аренда, связанная с несколькими договорами, считается единой сделкой. Такой позиции придерживаются АС РФ с 2010 года.

Срок аренды стороны вправе устанавливать по своему желанию. Например, если арендатор решил взять в торговое помещение, он вправе договориться с арендодателем о длительности их деловых отношений.

Но из правила существуют исключения. Есть виды аренды, для которых закон устанавливает свои сроки. Если говорить более наглядно, то аренда некоторых объектов выглядит так:

Задача, которая преследуется арендой Минимальная длительность отношений Максимальная продолжительность аренды
возведение сооружений и их реконструкция 3 10
расположение объектов, относящихся к линейным 49
ИЖС или ЛПХ (только в черте крупного города) 20
для ЮЛ (работы, связанные с освоением земельного участка) 3 5
строительство объекта, который принадлежит к неоконченному строительству 3
С/П 3 49
работы на огороде и выпас животных 3
добыча охотничьих ресурсов 20 49

Кто должен обращаться в Росреестр

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

В современном мире деловые люди заняты. И вопрос о том, кто будет обращаться за регистрацией, актуален для них. Для того чтобы озвучить желание зарегистрировать письменный арендный договор, нужно написать от своего имени заявление, и оно подписывается сторонами. Подать его в уполномоченный орган может любой участник сделки. Об этом говорит ст. 51 N218-ФЗ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: в арендных соглашениях редко упоминается такая важная персона, как нотариус. В рассматриваемых сделках он также не обязателен. Но во всех остальных (как и в аренде), нотариус – это гарант юридической чистоты договора.

Поэтому  участники арендных отношений предпочитают обращаться к нему для заключения договора аренды.

Если нотариус оказывает им эту услугу, в некоторые конторах предусматривается, что на регистрацию права арендодателя он отдает договор самостоятельно в Росреестр.

Читайте также:  Изменение фамилии в трудовой книжке после замужества

Заказать бесплатную консультацию юриста

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Передача в аренду нежилого помещения подтверждается договором, который является гарантом соблюдения обязанностей и прав обеих сторон. Государственная регистрация потребуется, если договор аренды составлен на срок более года. Процедура эта достаточно сложная, сопряжена с оформлением ряда документов.

Основным документом, которым следует руководствоваться при регистрации договоров аренды недвижимости, является Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Но не все договора подлежат обязательной регистрации, только:

  • заключенные с установленным сроком более 1 года;
  • по аренде предприятия, срок по соглашению не имеет значения.

Подать заявление на регистрацию вправе одна из сторон или обе. Но при заключении договора с государственным или муниципальным органом подавать его должен он самостоятельно.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды в 2021 году

Алгоритм подачи договора аренды нежилого помещения на регистрацию в Росреестр следующий:

1. Заполнить заявление. Порядок оформления зависит от способа подачи:

  • в бумажном виде форма имеет унифицированный вид, заполняется специалистом МФЦ при личной подаче документов;
  • при отправке по почте форму можно скачать с сайта Росреестра и заполнить самостоятельно — здесь;
  • онлайн, в электронном виде на сайте Росреестра.

Если на регистрацию обращаются несколько заявителей, то каждый из них должен подать своё заявление. В документе обязательна подпись:

  • проставлена собственноручно заявителем (при отправке почтой дополнительно заверяется нотариально);
  • усиленная квалифицированная электронная при отправке через интернет онлайн.

При выборе способа заполнения заявления на сайте Росреестра в разделе «Регистрации сделок» следует пройти в пункт «Регистрации сделки с обременением» и затем «Договор аренды (субаренды)».

Открывается электронная форма, где пошагово заполняются необходимые поля.

Сначала указывается вид недвижимости – нежилое помещение, его кадастровый номер, площадь и адрес.

Затем заполняются данные о правообладателе. Для физического лица потребуется указать его персональные данные, паспортные реквизиты, адрес регистрации, контактный телефон.

На втором шаге заявитель обязан ознакомиться с информацией и дать согласие на обработку персональных данных.

После приложить сканированные копии документов и затем отправить заявление на проверку в ведомство.

2. Собрать документы и оплатить госпошлину.

Обязательно предоставляются:

  • договор аренды нежилого помещения в двух подлинниках при оформлении в простой форме, одном подлиннике и копии при нотариальной сделке. В почтовом отправлении договор направляется заверенный нотариусом;
  • личные документы заявителя (паспорт) или уполномоченного лица (доверенность, удостоверенная нотариусом или при обращении руководителя организации документ о полномочиях действовать от имени организации).
  • 2 тыс. руб. для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. для юридических.

Регистрация договора аренды в Росреестре: Сроки, Порядок в 2021

Регистрация договора аренды в Росреестре – это довольно сложная процедура. В этой статье подробно расскажем, как грамотно составить заявление, как подготовить комплект необходимых документов и уплатить государственную пошлину за регистрацию договора. Наши юристы дадут понять, какими способами удобно подать заявление и документы для регистрации договора аренды.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2021 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация договора аренды нежилого помещения в 2021 году: порядок и сроки

Необходимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре урегулирована частью 6 статьи 1 и частью 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Итак, регистрировать договор аренды нежилого помещения необходимо, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре — Эльба

Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. 

Как это сделать, читайте в нашем руководстве.

Что будет, если договор не зарегистрировать

Регистрация договора аренды обязательна в силу  ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.

Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.

Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ. 

Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН. 

Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.

Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.

Подготовьте договор аренды и акт передачи

Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.

Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.

Договор аренды

В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер. 

Акт передачи

Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.

Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».

Технический план

Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.

Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости. 

Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.

Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию. 

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица. 

Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку. 

Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем. 

Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.

Документы для всех

  • — Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
  • — Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
  • — Паспорт заявителя.

— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ.

Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее. 

Документы для юрлиц

  1. — Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
  2. — Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.

  3. — Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.

— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.

— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.

Документы для ИП

— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.

Читайте также:  Доверенность на управление автомобилем бланк 2021 скачать и распечатать

Документы для представителя

— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.

Документы на помещение в залоге

— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.

Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.

Сдайте документы на регистрацию

Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт. 

В МФЦ

На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ. 

Почтой

Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.

Удаленно через сайт

Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись. 

Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.

За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки. 

Что может пойти не так:

— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.

— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.

— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.

О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.

Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.

Получите зарегистрированный договор

После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.

Если регистраторы звонили и требовали какие-то странные документы или нарушили сроки, на них можно пожаловаться через сайт Госуслуги.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

  • Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна. 
  • Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора. 
  • Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.
  • Статья о расторжении договора аренды
  • Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении.

К заявлению прикладывают акт возврата помещения.

Статья актуальна на 28.01.2021

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти.

Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам.

Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.

При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.

Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.

Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.

Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

Кроме существенных условий, о которых мы рассказали выше, в договоре аренды следует предусмотреть ряд дополнительных условий, отсутствие которых может повлечь за собой разногласия между арендатором и арендодателем. Остановимся на них подробнее.

Цель аренды

Для арендодателя важно указать, как именно арендатор будет использовать арендованное имущество. Например, в договоре аренды нежилого помещения установлено, что оно передается для размещения офиса арендатора.

Арендодатель (собственник помещения) может настаивать на включении в договор положения о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения (например, раз в месяц), а также об условиях их проведения (например, только в рабочее время арендатора и в присутствии его работников).

Стимулировать соблюдение условия о целевом использовании имущества будет внесение в договор положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в субаренду

Согласно ст. 774 ГК субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. В договоре можно сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по планируемому назначению, с уведомлением (или без такового) арендодателя о заключении арендатором договора субаренды.

Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо получить согласие арендодателя.

Читайте также:  Как уволить совместителя по инициативе работодателя

Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде – как письмо или согласительная надпись на договоре субаренды.

Помните, что если арендатор передал имущество в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Например, между ООО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора не предусмотрено право арендатора на передачу арендованного помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Тем не менее арендатор заключил договор субаренды данного помещения с третьими лицами, согласно которому части арендованного помещения передавались в субаренду. В связи с этим арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды.

Постановлением ВХСУ от 08.02.17 г. (ЕГРСР, рег.

№ 64742192) были оставлены в силе решение хозяйственного суда Волынской области и постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда, которыми исковые требования арендодателя удовлетворены, а договор аренды нежилого помещения был расторгнут. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что действия арендатора противоречат условиям договора аренды и согласно п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК являются основанием для его досрочного расторжения.

Основания для изменения условий договора

Если договор аренды заключается на длительный срок, то можно допустить, что в ходе его реализации стороны захотят изменить некоторые условия. Арендодатель, как правило, будет настаивать на периодическом увеличении арендной платы. В свою очередь, арендатор тоже может инициировать изменения в договор аренды, касающиеся, например, уменьшения арендной платы.

Независимо от того, кто именно инициирует изменение условий договора, такое изменение должно быть согласовано сторонами и оформлено двусторонним соглашением. В противном случае стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке.

Например, предприятие и предприниматель заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в торговом центре.

По условиям договора арендная плата была определена в гривнях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу НБУ на день подписания договора.

Кроме того, арендная плата подлежала корректировке в соответствии с изменениями официального курса гривни к доллару США, установленного НБУ.

В дальнейшем арендодатель и арендатор договорились изменить размер арендной платы, установив ее в фиксированном размере в гривнях, без долларового эквивалента.

Достигнутая между сторонами договоренность в части изменения арендной платы не была оформлена двусторонним соглашением, но была выполнена.

Арендодатель выставил арендатору счета на уплату арендной платы в новом фиксированном размере, и арендатор оплатил их в указанном размере.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, обосновывая свои требования тем, что арендатор не уплатил арендную плату в размере, установленном в гривнях, но в долларовом эквиваленте по курсу НБУ. Арендатор признал задолженность по арендной плате, но исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту.

Постановлением ВХСУ от 15.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65704356) отменено постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и оставлено в силе решение хозяйственного суда г.

Киева, которым требования арендодателя были удовлетворены частично – в сумме задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что согласно ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст.

639 ГК договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятия предложения другой стороной. И если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления договору такой формы, даже если законом эта форма не требовалась для данного вида договора.

Поскольку арендодатель выставил арендатору счета на сумму арендной платы в фиксированном размере в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту, а арендатор уплатил ее в указанном размере, значит, стороны достигли соглашения об изменении арендной платы. Поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана именно в этом размере.

  • Согласно порядка осуществления нотариальных действий для заверения нотариально договора аренды нотариусу ДНР необходимо предоставить технический паспорт на объект недвижимости, справку о регистрации права собственности и справку об отсутствии обременений на объект недвижимости.
  • Воробьёв Денис
  • При заполнении арендного договора нежилой постройки необходимо соблюдать правильную структуру документа, с учетом требований, отображенных в ГК РФ и прочих законодательных актах.
  • Она представляет собой следующее:
  1. Преамбула.
  2. Предмет договора (описание объекта)
  3. Арендная плата.
  4. Права и обязанности участвующих лиц в сделке.
  5. Ответственность сторон.
  6. Продолжительность действия договора
  7. Дополнительные условия.
  8. Приложения.
  9. Реквизиты сторон и их подписи

При несоблюдении структуры документа, договор может потерять статус действительного. При соблюдении структуры, регистрация контракта в Рос реестре должна пройти без проблем. При всплытии спорных моментов, можно отстаивать свои права в судебной инстанции.

При заполнении договоров аренды нередко случаются ошибки, из-за которых впоследствии могут отказать в регистрации контракта.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ошибки:

  1. Отсутствие в тексте соглашения пункта об изменении (или не изменении) оплаты за аренду.
  2. В договоре не отображены полные сведения о нежилом объекте.
  3. Нет приложения, с перечислением документов в соглашении.
  4. Не зарегистрирован долгосрочный договор.
  5. Отсутствует пункт в соглашении, относительно ремонта и коммунальных платежей.
  6. Не отображен пункт ответственности по договору аренды— например, не отображены права и обязательства сторон при порче имущества на объекте.

Если перечисленные ошибки не устранены, при спорных моментах арендное соглашение могут признать недействительным.

Может ли начало срока передачи нежилого помещения по договору аренды не совпадать с датой его государственной регистрации и с какого момента в этом случае следует начислять арендную плату? На вопрос отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Аркадий Серков.

Порядок Регистрации Договора Аренды Нежилого Помещения В Росреестре 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок Регистрации Договора Аренды Нежилого Помещения В Росреестре 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти.

Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам.

Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:

  • краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
  • долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
  • бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.

Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

  • для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
  • арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *