Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Вопросы, связанные с покупкой, продажей, дарением, регистрацией и прочими операциями с недвижимостью для каждого гражданина связаны с переживаниями. Особенно при покупке жилья, ведь есть риск потерять свои многолетние накопления или нести бремя ипотеки, лишившись при этом ипотечной квартиры.

Проблемы при сделках с недвижимым имуществом порой связаны с ошибками в ЕГРН.

Ошибки в ЕГРН бывают техническими и реестровыми.

Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок РосреестраТехнические ошибки – это:

  • грамматические ошибки
  • опечатки, описки
  • арифметические ошибки

Эти ошибки могут быть допущены сотрудниками Росреестра или инженерами при кадастровом учете. Причина появления досадных опечаток – человеческий фактор.

Не ошибается тот, кто ничего не делает, техническая ошибка может быть обнаружена в любом документе Росреестра.

Чтобы восстановить справедливость при обнаружении технической ошибки, необходимо:

  • Обратиться в МФЦ или в Росреестр с заявлением об ошибке;
  • Дождаться, пока в Росреестре исправят ошибку. Это занимает 3 рабочих дня;
  • Забрать верный документ в МФЦ или Росреестре. По регламенту на всю процедуру уходит неделя

Чем раньше обнаружена ошибка, тем быстрее ее исправят.

Поэтому каждую букву и цифру в документах собственник должен проверить при получении.

Реестровые ошибки появляются при кадастровом учете и могут содержаться в кадастровых и правоустанавливающих документах, подаваемых в Росреестр.

В результате реестровой ошибки происходят следующие виды искажения реальных данных о недвижимости и ее собственниках:

  • Неверная площадь дома или участка
  • В документах нет информации обо всех собственниках
  • Нет данных о владельце или информация ошибочна

Исправление реестровой ошибки возможно по той же схеме, что и для технической ошибки.

Но часто для восстановления справедливости гражданам приходится обращаться в суд.

Реестровая ошибка может привести к прекращению, возникновению права собственности на недвижимость, и если истец выиграет дело в суде, Росреестр исправит данные в ЕГРН в его пользу в течение 5-7 дней.

Компенсация за ошибки Росреестра

История Росреестра началась в 2008 году, когда единая Федеральная служба Госрегистрации объединила в себе функции нескольких организаций – Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии.

Государственный регистратор несет ответственность при государственной регистрации прав за полное, точное и своевременное выполнение своих обязанностей и за верность информации о недвижимости в ЕГРН. Также Росреестр в ответе за необоснованный или неправомерный отказ в регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Статья 16 ГК РФ гарантирует, что государство возместит гражданину убытки, понесенные им в результате незаконных действий либо бездействия ведомственных органов. В соответствии с Административным регламентом ведомства, утвержденным Приказом Минюста РФ 14 сентября 2006 года, любое гражданское лицо вправе обжаловать действия (бездействие) Росреестра.

Административная ответственность Росреестра за ошибки в регистрации – гарантия соблюдения прав собственников.

Глава Росреестра Виктория Абрамченко в 2017 году ввела персональную ответственность руководителей территориальных подразделений ведомства за качество оказываемых услуг, что также направлено на улучшение сервиса и уменьшение количества ошибок. Умышленное искажение данных государственными регистраторами – большая редкость. Ведомство серьезно подходит к подбору персонала, поэтому подобные случаи единичны.

К тому же у Росреестра имеется антикоррупционный сайт и горячая линия, куда можно сообщить о коррупционных действиях сотрудников ведомства.

Судебная практика

При обращении в суд истец вправе потребовать от Росреестра возмещения убытков, понесенных им вследствие ошибки в ЕГРН:Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

  • Размер уплаченной госпошлины
  • Стоимость утраченного в результате ошибки недвижимого имущества
  • Упущенную выгоду (неполученные доходы)

Компенсация производится за счет государственных средств любым лицам – гражданам РФ, иностранцам и лицам без гражданства, а также юридическим лицам.

Обязательные условия для выплаты компенсации:

  • Претендент на компенсацию подал иск в суд на возмещение ущерба в связи с ошибкой при госрегистрации прав на недвижимость
  • По решению суда ответчик обязан возместить урон истцу
  • Ответчик не исполнил судебное решение (как правило, в части компенсации стоимости утраченного в результате ошибки недвижимого имущества)

С 2020 года Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 68, пункт 3 ограничит размер компенсации за утраченное жилое имущество суммой в 1 миллион рублей. Взыскание убытков с Росреестра не превысит эту цифру, даже если стоимость утраченного жилья больше в несколько раз. На 2018 год возмещение производится по решению суда, вплоть до полного объема убытков.

В чью пользу судебные решения принимаются чаще? Тяжба между гражданином и государственным органом начинается с определения подсудности предмета иска, ведь Росреестр по закону имеет особый статус публично-правового образования. По статистике на конец 2017 года отрицательная арбитражная практика в рассматриваемой области встречается чаще, чем положительная.

Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

Наметились следующие тенденции в тяжбах граждан против Росреестра:

  • Суд редко возмещает упущенную истцом выгоду;
  • Иски о возмещении госпошлины при неосуществлении госрегистрации часто удовлетворяются;
  • Иногда требования истца о компенсации удовлетворяет аппеляционный суд, после отрицательного решения в суде первой инстанции;
  • При возникновении убытков у гражданина в связи с задержкой выдачи документов после регистрации права в ЕГРН суд склонен отказывать истцу в компенсации. Основание – сам факт регистрации произошел, задержка документов не приводит к административной ответственности Росреестра;
  • Апелляционный суд способен отменить положительное решение суда первой инстанции об удовлетворении требований граждан.

Административную и уголовную ответственность за свои действия несут кадастровые инженеры. Их деятельность регулярно проверяется госслужбами, по факту обнаруженных правонарушений возбуждаются уголовные дела. В результате обнаружения внесения заведомо ложных сведений кадастровый инженер может быть дисквалифицирован или оштрафован.

Большую долю от судебных разбирательств граждан с Росреестром составляют иски о завышенной кадастровой стоимости. По статистике суды чаще принимают решения в пользу истцов, и происходит пересчет кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость важна не только при сделках с недвижимостью, но и при начислении налогов.

Сегодня при удовлетворении судом иска о признании кадастровой стоимости недвижимого имущества значительно завышенной (или заниженной) переоценка производится за счет государства, а не за счет истца, как это было ранее.

Для гражданских лиц есть возможность выбрать – решить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в специальной комиссии при местном Управлении Росреестра, или обратиться в суд.

Меры предосторожности

В Санкт-Петербурге, как и в других городах России, ошибки Росреестра нередко становятся головной болью для граждан. Всем настоящим, будущим и потенциальным собственникам недвижимого имущества следует внимательно относится к документам и проверять их досконально.

https://www.youtube.com/watch?v=HI-aQKtqAfc

Можно доверить проверку бумаг агентству недвижимости, ведь по договору оно отвечает за свою работу не только деньгами, но и репутацией.

Гарантом легитимности сделки с недвижимостью может выступить нотариус!

Гарантом легитимности сделки с недвижимостью может выступить нотариус. Человеческий фактор возможен и здесь, однако вероятность ошибки нотариуса уменьшает такой риск.

Однако, хотим подчеркнуть, нотариус не осуществляет проверку ранее совершенных сделок с недвижимостью, не проверяет нарушения закона в предыдущих сделках, а проверяет только собственность на имущество, наличие обременений, фактов лишения дееспособности, проверяет на банкротство, а также подтверждает добровольность заключения сделки сторонами.

Сведения о зарегистрированных лицах, основания выбытия лиц из занимаемого помещения, наличие/отсутствие супруга, наличие споров по имуществу записывает со слов Клиента и проверяет только по предоставленным документам. В случае споров между сторонами сделки, в суде является свидетелем.

Услуги нотариуса не бесплатны, но иногда обращение к нотариусу является обязательным. В каких случая нотариат является обязательным и сколько стоят услуги нотариуса Вы можете ознакомиться здесь>>

Чтобы полностью обезопасить от рисков, рекомендуем не экономить сумму порядка 15 000 рублей и провести полную проверку недвижимости с предоставлением заключения.

Нужен предметный диалог по недвижимости в Санкт-Петербурге?

Звоните специалисту отдела продаж +7 (921) 300-89-31 >>

Внимание!

Как получить компенсацию за отобранное мошенниками жилье

Право добиваться с мошенников компенсаций за потерю жилья добросовестными покупателями получило министерство финансов. Постановлением правительства это ведомство уполномочено на предъявление требований о взыскании средств с нечестных продавцов.

С января нынешнего года вступили в силу поправки в законодательство, усиливающие защиту покупателей жилья. Добросовестный приобретатель, лишившийся позже купленной квартиры, может взыскать ущерб с виновника проблем.

Но если в течение полугода, несмотря на решение суда в его пользу, деньги так и не были взысканы, он вправе потребовать компенсацию от государства, пояснили в Росреестре.

Ему выплатят сумму либо в размере реального ущерба, либо в размере кадастровой стоимости квартиры.

Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

Марат Хуснуллин: Рынок ипотеки нужен экономике всей страны

«Само положение о компенсации не ново, но ранее сумма была ограничена одним миллионом рублей, а сейчас она не ограничена — размер компенсации подлежит установлению в рамках судебного процесса», — поясняет Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России.

Добросовестным, согласно Гражданскому кодексу, считается покупатель, полагавшийся при заключении сделки на данные Единого госреестра недвижимости (если в судебном порядке не будет доказано, что он должен был знать о недобросовестности продавца). Поэтому еще до сделки следует запрашивать выписку из ЕГРН, советуют в Росреестре. Спрашивать разрешение хозяина жилья или сообщать ему о таком запросе не требуется.

Однако, основываясь только на данных ЕГРН, нельзя быть уверенным, что в сделке все законно, подчеркивают в агентстве недвижимости «Азбука жилья».

Нужно проверять, например, реален ли нынешний продавец, действителен ли его паспорт. Может оказаться, что предыдущий собственник состоял на учете в психоневрологическом диспансере.

Потом найдутся наследники, будет проведена посмертная экспертиза и все последующие сделки будут отменены.

Читайте также:  Как выплачивать ипотеку в декрете

После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет уже Российская Федерация в лице минфина, определено постановлением правительства. Министерство ответственно и за ведение реестра перешедших к РФ прав требования.

В реестр должны включаться информация о реквизитах судебных актов, документах, подтверждающих выплату компенсаций, сведения о виновниках потери жилья, суммы, подлежащие взысканию.

Должен быть зафиксирован результат — взыскана ли положенная сумма или же она признана безнадежной к взысканию.

https://www.youtube.com/watch?v=mLCxSLDPEck

После выплаты компенсации из казны разбираться с виновником потери жилья и требовать с него деньги будет

Процесс получения компенсаций не такой быстрый, отмечает президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. Судебный процесс по взысканию денег с недобросовестного продавца может занять от 4 до 10 месяцев в зависимости от количества судебных инстанций.

После вступления в силу решения суда экс-владелец жилья обращается в службу судебных приставов и полгода ожидает взыскания средств. Если деньги ему не вернули, следующий шаг — подача иска к Российской Федерации.

«Предполагаю, что такой судебный процесс не потребует экспертиз и может быть решен судом за 4-8 месяцев», — считает Тютюнин. И только после этого может быть получена компенсация.

При взыскании компенсаций важно учитывать, кто, кому и когда предъявлял иски и требования. Так, если жилье было истребовано судом у честного покупателя до января 2020 года, величина компенсации будет зависеть от того, когда он предъявил требования о ее выплате — в нынешнем году (тогда расчет будет идти по новым правилам) или ранее (тогда по старым), уточняет Уваров.

Если жилье было изъято до начала нынешнего года в собственность государства, субъекта РФ или муниципального образования, потерявший его владелец вправе обратиться с иском к РФ о компенсации ущерба (по новым правилам) до конца 2022 года. Кстати, в конце прошлого года было также введено ограничение на изъятие помещений у честных владельцев органами власти: суды должны отказывать в таких исках, если добросовестный собственник владеет квартирой более трех лет.

Компенсации гражданам, пострадавшим от ошибок Росреестра

Выросло количество афер с квартирами

Есть и еще одно исключение, уточняют в Росреестре. Если покупатель потерял квартиру из-за ненадлежащего исполнения своей работы органом регистрации прав (то есть подразделением Росреестра), то убытки ему возмещаются в рамках ответственности этой организации (но также из казны РФ и в полном объеме).

Рынок недвижимости становится все менее защищенным, показало исследование Финансового университета при правительстве РФ.

По словам директора Центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венеры Шайдуллиной, статистика за последние пять лет и первое полугодие текущего года в отношении преступлений, связанных с операциями с недвижимостью, показывает, что 50 процентов преступлений совершается в крупном и особо крупном размере.

Это большой урон для граждан, считает эксперт. Соотношение количества вынесенных приговоров по доказанным в суде случаям мошенничества к общему количеству зарегистрированных случаев составляет приблизительно один к пяти.

Количество исков по сделкам с частными домами и приватизированными квартирами составило в 2019 году 7338, из них 5722 удовлетворены.

«Это говорит о том, что мошеннические схемы совершенствуются и выявить их представляется достаточно сложным», — подчеркнула эксперт. Также она отметила, что жертвами мошенников становятся граждане, подписавшие договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме.

Более того, преступность становится более умелой — зачастую невозможно доказать преступный умысел, квалифицировать дело как мошенничество. В итоге пострадавшим гражданам приходится судиться в гражданском порядке и порой проигрывать.

Но далеко не в каждом случае лишившиеся квадратных метров граждане могут рассчитывать на компенсации от правительства. Допустим, если люди не озаботились грамотно оформить наследство, появился ушлый родственник и забрал половину квартиры, разве это мошенничество с его стороны? Чистый семейный спор.

Но его можно было бы избежать, соблюдая правила правовой гигиены: избавить себя от проблем люди могли бы, обратившись к нотариусу.

Кстати, в этом случае у человека есть полная гарантия, что ему не придется проходить долгую и сложную процедуру возмещения убытков из казны: нанесенный вред полностью компенсирует нотариус.

Как рассказала Венера Шайдуллина, в рамках исследования была разработана стратегия по усовершенствованию действующего законодательства. «На первом этапе предлагается ввести нотариальное удостоверение определенных видов сделок, по которым зафиксировано наибольшее количество случаев мошенничества, — говорит она.

— Если мы увидим снижение количества приговоров по таким видам сделок, то можно будет установить такую нотариальную форму для всех видов сделок.

Второй этап — это принятие федерального закона о риелторской деятельности, который будет эту деятельность регулировать, определит требования к риелторам и ответственность за оказание услуг ненадлежащего качества».

Ошибки Росреестра — можно ли получить компенсацию?

«У нас не отображаются сведения о вашей сделке», — заявила мне девушка в МФЦ. Я был шокирован, переход права собственности был зарегистрирован еще 7 сентября, документы с регистрационной надписью из Росреестра получены.

Почти 4 месяца с момента регистрации — МФЦ не видит сделку, не может проводить операции. Приехали.

Технические и реестровые ошибки

Моя ситуация драматична, простой запрос выписки ЕГРН онлайн решает проблему.

Все становится намного печальнее, если человек сталкивается с ошибками — техническими или реестровыми.

Технические ошибки связаны с пресловутым «человеческим фактором». Документы в Росреестре оформляют обычные люди, которые могут ошибаться, часто такие ошибки следствие невнимательности кадастровых инженеров.

Опечатки, описки, арифметические и грамматические ошибки — отнюдь не единичные факты.

Что делать, если обнаружили?

Идем в МФЦ, подаем заявление. Должны исправить за три дня, но на практике не меньше недели займет. Получаем новую выписку ЕГРН.

Коллега пытался убедить меня, что чем меньше срок между обнаружением ошибки и подачей заявления об исправлении, тем быстрее исправят. Сомнительно.

Реестровые ошибки исправлять сложнее, часто для этого необходимо обратиться в суд. Можно попробовать реализовать схему с исправлением технической ошибки, знаю по крайней мере один случай, когда исправили без суда, но так будет не всегда.

Что за реестровые ошибки? Чаще всего ошибочная или неполная информация о собственнике или об одном из собственников, неверная площадь объекта недвижимости и т.п.

Реально ли получить компенсацию?

Правовые последствия реестровых ошибок могут быть весьма серьезными, вплоть до утраты права на недвижимое имущество. Вопрос компенсации в таких ситуациях выходит на первый план.

  • Требовать компенсацию убытков (при их наличии) — можно и нужно.
  • Гражданский кодекс в статье 16 гарантирует гражданам возмещения ущерба, причиненного госорганами.
  • Что может входить в состав этого ущерба?
  • Стоимость утраченного имущества
  • Уплаченная государственная пошлина
  • Упущенная выгода

Что касается последнего пункта, то почти во всех судебных постановлениях по подобным делам наблюдал отказ возмещать упущенную выгоду, поэтому на практике рассчитывать на компенсацию этой составной части убытков особо рассчитывать не стоит.

Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если материал был полезен.

Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком

Взыскание убытков с Росреестра в арбитражной практике: обзор некоторых судебных дел

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту статьи – Росреестр) наделена обширным объемом разнообразных полномочий, одним из которых является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  И именно это полномочие особо выделено законодателем.

Наряду с общими условиями взыскания убытков, возникших по вине государственных органов, существует и специальное — пункт 9 статьи 8.1.

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту статьи – ГК РФ): убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. Взысканию убытков с Росреестра именно в связи с государственной регистрацией мы и посвятим нашу статью.

Важным является то, что статья 8.1. ГК РФ не относится к тем статьям, которые были в ГК РФ изначально, она была введена Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ. Инициаторы изменения (см. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов, П.В. Крашенинников и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.

: Статут, 2013) объясняли это так: «…особое внимание к ответственности регистрирующего органа представляется вполне оправданным и вызвано следующими факторами.

Во-первых, применение уже предусмотренных в ГК РФ статей о возмещении убытков незаконными действиями государственных органов может быть затруднено. Это связано с тем, что если в комментируемой статье идет речь о государственной регистрации имущественных прав в государственном реестре, то его ведение в соответствии с законом может быть возложено не обязательно на государственный орган.

  • Во-вторых, деятельность такого уполномоченного органа непосредственно связана с проведением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, что не исключает предвзятость и необъективность при ее проведении.
  • В-третьих, деятельность органа имеет огромное значение практически для всех участников гражданского оборота».
  • Важно!

Так как одной стороной таких споров выступает орган государственной власти, в том числе через его территориальные подразделения, то необходимо помнить о таком особом статусе публично-правовых образований, в том числе при определении подсудности спора.

Читайте также:  Расторжение договора аренды

Так, например, в деле № А50-25733/2016 суд отметил, что для целей публичных правоотношений место нахождения территориального органа государственной власти определяется не адресом здания, в котором функционирует, а территорией, на которой он вправе осуществлять свои полномочия.

Поэтому, для определения уполномоченного на рассмотрение спора суда нужно исходить их территории осуществления полномочий данного конкретного управления Росреестра.

Положительная арбитражная практика взыскания убытков с Росреестра: обзор некоторых дел

Росреестр: В России вводятся новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников.

Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной.

Федеральная кадастровая палата разъяснила, в каких случаях добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из государственного реестра недвижимости позволяет ещё до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений.

Поэтому если право собственности перешло к другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке.

Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. При этом не требуется получение разрешения владельца недвижимости на предоставление таких сведений.

Актуальные сведения из ЕГРН об объекте недвижимости помогают потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату недвижимости. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

«На рынке недвижимости возможны случаи, когда гражданин приобретает дом или квартиру по всем правилам, а затем получает повестку в суд об истребовании имущества из незаконного владения.

Выясняется, что у недвижимости есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества», – комментирует эксперт Кадастровой палаты Надежда Лещенко. Согласно ст.

301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается.

Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

«Компенсация будет выплачиваться из казны Российской Федерации в размере суммы реального ущерба либо исходя из кадастровой стоимости объекта истребованной недвижимости (по выбору правообладателя).

Требовать компенсации правообладатель сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда», — отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

«Закон будет иметь обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. В течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации», – добавила Надежда Лещенко.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Отказали в регистрации права собственности на недвижимость или приостановили регистрацию: что делать? | Двитекс

Если вам отказали в регистрации права собственности на недвижимость, нужно для начала разобраться с причинами отказа. Если причины необоснованные, незаконные, в этом случае однозначно нужно идти в суд обжаловать решение Росреестра.

Если же причины обоснованные, то будущему собственнику следует устранить их и подать документы на регистрацию повторно.

Однако если же причины являются обоснованными, но неустранимыми (зависят от действий других лиц), то единственный способ оформить ваше право собственности — это признать его в суде.

Для того чтобы разобраться с тем, какие причины отказа в регистрации права собственности на квартиру, дом, иной объект недвижимости являются обоснованными, приведем нормы закона, регулирующие деятельность Росреестра, а затем приведем примеры из практики и варианты действий будущего собственника в этих случаях.

Для начала нужно отметить, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости  от 13.07.

2015 года № 218-ФЗ единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является неустранение причин, препятствующих регистрации права собственности и явившихся основаниями для приостановления регистрации, в течение срока приостановления регистрации, указанного в решении Росреестра. 

Разберемся с основаниями приостановления регистрации. Когда же регистрация права собственности невозможна по мнению законодателя? В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации права собственности. Обозначим ключевые моменты, приведем примеры применения этих норм из практики, а также расскажем о вариантах разрешения спорной ситуации. 

  • с заявлением о регистрации обратилось неуполномоченное лицо  Например, заявление подано от представителя, не имеющего полномочия на подписание заявления о регистрации в доверенности. Как правило, данное основание устранимо, необходимо подать заявление о регистрации от уполномоченного лица в течение срока приостановления регистрации. Однако бывают ситуации, когда с заявлением о регистрации права собственности обращаются наследники (право собственности наследодателя не было зарегистрировано в реестре), в этом случае предоставления свидетельства о праве на наследство не является достаточным для регистрации, нужно подтвердить право собственности наследодателя и затем наследников в суде,  обратившись с иском о признании права собственности.
  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, либо ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято То есть на объект недвижимости зарегистрировано уже чье-то право собственности, при этом подаются документы не о переходе права собственности от этого лица к новому правообладателю, либо поданы документы о регистрации права собственности другого лица на этот же объект. На практике встречаются случаи двойных продаж объектов недвижимости, когда лицо обращается для регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости, а на него уже зарегистрировано право собственности другого покупателя. При этом возможно, признание права собственности на один объект недвижимости разных лиц в суде, так как отсутствуют единая база судебных дел по объектам недвижимости (нельзя посмотреть все судебные процессы по объекту недвижимости, если правопритязания не зарегистрированы в реестре). В этом случае единственный способ разрешить спор — обратиться в суд для признания права собственности, при этом в суде нужно доказать первоочередность возникновения вашего права собственности, для этого нужно понимать правовую природу заключенного договора, момент возникновения права собственности. Риск того, что возникнет право собственности другого лица раньше и будет зарегистрировано в реестре, является важным доводом в пользу скорейшей регистрации права собственности  на объект недвижимости.
  • право, ограничение права или обременение объекта недвижимости не подлежит государственной регистрации Например, регистрация предварительного договора или договора аренды сроком менее года. В некоторых случаях правоприменительная практика Росреестра идет вразрез с судебной практикой. Если исходя из судебной практики регистрация права/обременения требуется, то нужно обжаловать решение Росреестра в суде.
  • не представлен полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации прав, их форма и/или содержание не соответствуют требованиям закона Если устранить недостатки документов не представляется возможным (ошибки допущены второй стороной сделки, при этом она отказывается их устранять, либо отсутствуют необходимые документы, их невозможно получить), то выходом из этой ситуации является тоже обращение в суд (предмет иска будет разный в зависимости от конкретных обстоятельств). Например, подобные ситуации возникают, когда дольщикам направлен застройщиком односторонний акт, Росреестр отказывает в регистрации на основании данного акта, либо в акте ошибки, несоответствие данным в реестре, либо имеются исправления, а застройщик отказывается изменять передаточный акт. В этом случае дольщик вынужден обратиться в суд для признания права собственности.
  • представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (представлены копии документов или имеются разногласия в документах, либо у Росреестра имеются основания не доверять сведениям) Подобные ситуации встречаются, например, при банкротстве застройщика. Дольщик имеет на руках подписанный передаточный акт, однако подает его на регистрацию только после введения процедуры банкротства Застройщика. Росреестр, обладая информацией о банкротстве, имеет основания полагать, что акт подписан неуполномоченным лицом (особенно если акт подписан представителем по доверенности от застройщика, при этом доверенность отсутствует), либо недостоверен, приостанавливает регистрацию для уточнения сведений у арбитражного управляющего и в суде, однако положительный ответ обычно не получает, поэтому отказывает в регистрации. В этом случае дольщику нужно обратиться в рамках дела о банкротстве для признания права собственности.
  • представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами  Например, договор подписан лицом по доверенности, однако в доверенности отсутствуют полномочия на подписание подобного договора. В этом случае единственный выход — исправлять документы либо представлять документы, подтверждающие полномочия. Если же полномочия имеются в документах, а Росреестр считает, что их нет, то необходимо обжаловать решение Росреестра в суде и доказать наличие полномочий.
  • не представлены (не поступили) документы, запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам Данное основание приостановления сложно устранить заявителю. Получается, что государственные органы между собой не могут “договориться”: Росреестр запросил документы у уполномоченного органа, ответ не получил, приостановил регистрацию в связи с этим, однако он может в течение данного срока (до 1 месяца) так и не получить ответ, соответственно на этом основании он отказать в регистрации, то есть получается из-за бездействия государственных органов, которые не передают нужную информацию, страдает заявитель, при этом от Росреестра крайне сложно добиться информации о получении ответа, часто обжалование решения Росреестра может не помочь, так как в суде может быть установлено, что действительно он не получил необходимые сведения из уполномоченного органа, в этом случае придется обжаловать бездействие уполномоченного органа, не предоставившего документы. Это законодательно установленный путь разрешения данной проблемы. Однако практический совет такой: попытаться получить от уполномоченного органа (например, из суда заверенную копию решения суда) документы, необходимые для регистрации и подать их по поручению гос.органа самостоятельно в Росреестр (в запечатанном конверте с сопроводительным письмом). Кроме того, часто такой уловкой пользуются сотрудники Росреестра перед праздниками, если не успевают закрывать необходимое число регистрационных дел, поэтому, исходя из житейского опыта, в этом случае лучше попробовать подать документы после праздников, зачастую в этом случае получается получить выписку из ЕГРН без приостановки.
  • представлена (поступила) информация об отсутствии документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам В этом случае заявителю придется обратиться в суд, чтобы доказать свое право собственности.
  • сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке В данном случае разрешить данную проблему можно, обжаловав решение суда о признании недействительным основания возникновения права собственности (сделки, акта и т.д.)
  • представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона Ситуация аналогичная с полномочиями на подписание документа. Если изучив правовую природу документа, вы не согласны с решением Росреестра, то нужно обжаловать. Если Росрееестр прав, то потребуется внесением изменений в документы, в отдельных случаях признание права в суде. Приведем пример: квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи, оплачено полностью, передана заявителю. Заявитель обращается в Росреестр для регистрации, Росреестр приостанавливает на этом основании регистрацию, при этом абсолютно законно. Дело в том, что предварительный договор купли-продажи не является основанием для перехода права собственности, он только закрепляет обязательство заключить договор купли-продажи в будущем, и если вторая сторона отказывается его заключать, то необходимо обратиться в суд для разрешения этого спора и только на основании решения суда зарегистрировать право собственности. Поэтому заявителю до подачи документов на регистрацию необходимо разобраться с правовой природой документов.
  • в представленных документах отсутствует подтверждение наличия предусмотренного законом согласия на совершение сделки Например, согласие супруга на совершение сделки с совместно нажитым имуществом либо согласие общего собрания участников общества на совершение крупной сделки от юридического лица в отдельных случаях. В этом случае нужно определить: а) действительно ли требуется это согласие; б) если согласие требуется, то его получение обязательно, если отсутствие данного согласия влечет ничтожность сделки. 
  • границы земельного участка, о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН. В данном случае необходимо в досудебном или судебном порядке разрешить спор о границах земельного участка, оспорить установленные границы.
  • созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений, либо в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство В данном случае заявителю необходимо рассмотреть возможность признать право собственности в судебном порядке (оценить перспективы, наличие оснований для признания права собственности).
  • в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом В этом случае, если обременение наложено незаконно, заявителю необходимо обжаловать решение органа, наложившего обременение, во внесудебном или судебном порядке. И только после этого обратиться в Росреестр для регистрации.
Читайте также:  Кто платит кредит по наследству после смерти - новые факты

Мы рассмотрели лишь некоторые основания для приостановления государственной регистрации права собственности, наиболее часто встречающиеся на практике.

Многие из них являются следствием неполноценной проверки объекта недвижимости при покупке, несоблюдения предусмотренного законом порядка совершения сделки (например, неполучение необходимых согласий, несоблюдение содержания, формы сделки (например, нотариальной сделки), подписания сделки неуполномоченным лицом, несоблюдения правил продажи земельного участка, долевой собственности, сделки с участием несовершеннолетнего и т.д.

В некоторых случаях покупателям удается исправить недочеты впоследствии и успешно зарегистрировать свое право собственности, однако нередки случаи, когда в дальнейшем устранить недочеты не получается, в том числе в судебном порядке, при этом, если вся сумма по договору передана другой стороны, покупатель несет серьезные риски. Поэтому важно все проверить до покупки объекта недвижимости и действовать согласно алгоритму, предусмотренному законом. 

Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке: пошаговая инструкция 

Вместе с тем, некоторые основания приостановки являются следствием несовершенства законодательства, административных препонов,  недобросовестности других участников сделки. В таких случаях необходимо прибегнуть, как правило, к судебной защите. 

В каждой конкретной ситуации необходимо изучить досконально решение Росреестра и постараться устранить выявленные нарушения. Если данные действия не помогут устранить причину приостановки, нужно определить стратегию защиты своего права собственности.

Если Росреестр приостановил регистрацию права собственности, при этом заявитель понимает, что не может устранить указанные в решении недочеты, не стоит ждать вынесения отказа, начните защищать свои права уже после получения уведомления о приостановке.

 

Обжалование решения Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности 

Исходя из того что после принятия нового Закона о регистрации недвижимости, отказ выносится только в одном случае — неустранения причин, послуживших основанием для приостановки в срок, то обжаловать отказ Росреестра имеет смысл в том случае, если нарушения были устранены, но Росреестр все равно вынес отказ (такие случаи редки на практике). Если же Росреестр необоснованно и незаконно приостановил регистрацию, то заявителю нужно обжаловать решение о приостановлении регистрации. 

  • В случае несогласия с решением о приостановлении государственной регистрации права собственности на недвижимость его можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре и в суд. 
  • Заявление об обжаловании решения о приостановлении представляется в апелляционную комиссию Росреестра по месту нахождения органа регистрации прав, принявшего решение о приостановлении, в течение 30 дней с даты принятия такого решения.  
    В заявлении должно быть указано следующее:

  • сведения о заявителе
  • сведения о кадастровом инженере, изготовившем межевой план, технический план или акт обследования, представленный с заявлением в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которых было принято решение о приостановлении
  • дата и номер заявления, представленного в орган регистрации прав, по результатам рассмотрения которого принято решение о приостановлении
  • дата и номер решения о приостановлении государственной регистрации
  • правовое обоснование несоответствия решения о приостановлении нормам Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иным нормам законов

Повторная подача заявления об обжаловании решения о приостановлении в отношении одного и того же решения органа регистрации прав не допускается.

Заявление об обжаловании решения Росреестра о приостановлении регистрации может быть подано в районный суд (городской суд) по месту нахождения органа регистрации, вынесшего данное решение. Данное заявление подается и рассматривается по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как признать право собственности на недвижимость в суде?

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *