Банкротство Urban Group — Последние новости

Один из крупнейших девелоперов России — Urban Group — запустил процедуру своего банкротства. Она затронет как минимум 14 тыс. дольщиков компании в Подмосковье.

Власти обещают, что проблемные объекты будут достроены за счет средств бюджета, но граждане понимают: банкротство застройщика – один из самых невыгодных вариантов развития событий.

Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять структур Urban Group: ООО «Ваш город» (проект «Видный город», 370 тыс. кв. м, ООО «Ивастрой» («Лайково», 1,7 млн кв. м), ООО «Экоквартал» («Митино О2», 450 тыс. кв. м), ООО «Хайгейт» («Опалиха О3», 435 тыс. кв. м, и «Лесобережный», 584 тыс. кв. м) и ООО «Континент проект» («Солнечная система-2», 460 тыс. кв. м).

Инициатором процедуры стал Фонд защиты прав дольщиков, и в настоящий момент в отношении всех компаний открыто конкурсное производство. Вместе с тем, представители Urban Group уже подтвердили планы обжаловать решения суда, однако юристы сомневаются в успехе этого предприятия.

Urban Group, существовавшая с 2003 года, являлась одним из крупнейших застройщиков Подмосковья, она имеет обязательства перед 20 тыс. дольщиков. Весной Россреестр отказался регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в проектах компании из-за отсутствия сведений об уплате взносов в Фонд. Уже 30 мая Urban Group приостановила продажи и строительство домов.

Дальнейшая судьба «недостроя», дольщиков и банков-кредиторов решится по итогам процедуры банкротства. По словам губернатора Московской области Андрея Воробьева, застройщик проблемных объектов будет выбран после завершения процедуры. Кроме того, как отмечают юристы, важны тонкости процедуры и возможность последующей санации Urban Group.

Банкротство Urban Group - Последние новости

www.globallookpress.com

При этом средств одного лишь Фонда защиты прав дольщиков на достройку проблемных объектов не хватит, поэтому планируется задействовать также средства федерального и областного бюджетов.

Кстати, власти Подмосковья уже скорректировали областной бюджет на 3 млрд рублей с учетом необходимости финансирования «недостроя». А его предостаточно: в частности, на достройку ЖК «Лайково» и «Видный город» суммарно требуется более 9,3 млрд рублей.

Несмотря ни на что, в Минстрое Московской области заверили: жилые комплексы будут достроены.

Санация или банкротство?

Попытки Urban Group оспорить банкротство ни к чему не приведут, уверены эксперты. «Если компания отвечает признакам банкротства, то аргументы уже не спасут, только финансирование», цитируем по «Коммерсанту» партнера юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павла Герасимова.

При этом очевидно, что если в рамках санации обязательства компании будут исполнены в обозримом будущем, то банкротство влечет за собой временную и бюрократическую волокиту, связанную с деятельностью конкурсных кредиторов и управляющих. При этом не исключено, что смена застройщика приведет к удорожанию строительства.

Силуанов: после непопулярных реформ граждане будут жить дольше и лучше

Когда происходит банкротство застройщика, дольщики не являются кредиторами первой очереди, объяснила Царьграду юрист, независимый эксперт Марта Савенко. Поэтому, конечно, для граждан выгоднее санация проблемной компании.

Напомним, претендующие на имущество банкрота делятся на очереди, и в первой – граждане с нанесенным вредом здоровью. Вторая очередность у работников проблемной компании, и лишь третья – у кредиторов.

Что касается перспектив завершения возведения жилых комплексов, все зависит от степени неготовности объекта. Экспертам очевидно, что некоторые проекты, находящиеся на начальном этапе строительства, могут быть свернуты, а сроки сдачи других могут быть существенно сдвинуты.

Однако страховщики не ожидают значительного количества обращений дольщиков. За страховыми выплатами в подобных ситуациях обращается не более 1% кредиторов, рассказали представители страховых компаний. Многие объекты в высокой степени готовности, и желающих отказаться от почти достроенной квартиры будет немного, отмечают участники рынка.

Банкротство Urban Group - Последние новости

www.globallookpress.com

Среди дольщиков Urban Group есть и те, кто уже не рассчитывает увидеть на месте долгостроя тот самый проект, в который когда-то вкладывались. Как рассказал Царьграду один из участников долевого строительства ЖК «Митино О2» (проект дочерней компании Urban Group ООО «Экоквартал», признанной банкротом — ред.

), в настоящий момент «стройка заморожена, а аудит займет вместо одного месяца два или три». По его словам, людей «поставили на ожидание», а сами граждане при этом опасаются, что вместо обещанного «города-курорта» с прудом и гостиным двором они получат жилье эконом-класса.

Ведь денег на выполнение обещаний Urban Group у нового застройщика просто нет.

«Те, кто изначально платил за жилье комфорт-класса, рискуют даже при достроенном жилье получить за свои же деньги эконом. Формально же требования будут выполнены», — сказал собеседник Царьграда.

Как стало известно, завышение расходов на строительство ЖК «Митино О2» составило более 1 млрд рублей. «Заказы на строительство не подтверждены документально», — заявили в Фонде защиты прав дольщиков. Задолженность перед участниками долевого строительства составляет более 9 млрд рублей.

Что делать и чего не делать?

Дальнейшие шаги граждан зависят от того, на каком этапе строительства находится объект, отмечают эксперты. Госпожа Савенко посоветовала участникам долевого строительства, чье жилье практически готово, объединить усилия… и доделать все самим.

«Если дом готов или на финальной стадии строительства, то самый выгодный вариант – достройка дома своими силами посредством нанятого подрядчика», — сказала она. По словам юриста, нет смысла дожидаться завершения процедуры банкротства, если остались исключительно отделочные работы.

В результате самостоятельного завершения строительства дом становится собственностью жильцов, указала М.Савенко и привела пример жилищных строительных кооперативов, распространенных в недавнем прошлом.

Эксперт указала, что в этом случае важно, чтобы дом был передан на баланс жителям, и суд признал право собственности граждан на жилое здание. Возможно, на достройку дома стоит взять кредит, также посоветовала М.Савенко.

«Когда залита только фундаментная плита, и ведется монтаж цокольного этажа, то говорить о достройке очень сложно», — при этом указала эксперт.

Банкротство Urban Group - Последние новости

www.globallookpress.com

Вместе с тем, на странице группы помощи дольщикам Urban Group в социальной сети содержатся следующие рекомендации того, какие шаги нужно предпринять участникам долевого строительства, испытывающим проблемы.

Во первых, не расторгать договоры участия в долевом строительстве, иначе можно лишиться и жилья, и денег. Кроме того, не рекомендуется тратить время и деньги на попытку взыскать с застройщика неустойку. Первоочередная задача: подключиться к делу о банкротстве и вступить в реестр требований кредиторов.

И еще одно. «Чтобы обезопасить себя и свою квартиру, можно подать иск в суд общей юрисдикции о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства», — советуют эксперты группы. В случае признания права собственности на квартиру, она будет исключена из конкурсной массы, и ее не смогут реализовать на торгах.

А главный совет, который дают все без исключения юристы и профучастники рынка, – не паниковать. Все рано или поздно получат свое жилье, считают они. «Заветные метры» когда-нибудь будут достроены. 

Почему рухнул бизнес Urban Group

Банкротство Urban Group - Последние новостиДесять лет назад с детства мечтавший о строительстве металлург Александр Долгин задумал сделать в России девелоперскую компанию, которая создавала бы жилые комплексы по западному образцу. Так возникла Urban Group, в итоге ставшая одним из крупнейших застройщиков Подмосковья и рухнувшая буквально в одночасье. Среди причин — конфликт владельца с менеджментом и падение спроса на жилье в регионе, демпинг и неэффективные расходы. Теперь властям нужно завершить строительство почти 3,5 млн кв. м недвижимости, но других инвесторов проекты Urban Group не слишком интересуют.

«Никаких денег в компании нет»

Официально крах Urban Group начался с отзыва аккредитации Сбербанка по ипотечным программам для ее покупателей. Банк мотивировал решение возможным риском незавершенного строительства. Но еще до этого Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) в проектах компании. В результате оказались заблокированы 815,5 млн руб.

, сообщил владелец Urban Group Александр Долгин своим сотрудникам в письме, копия которого есть у “Ъ”. Затем созданный в ноябре 2017 года Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства (аналог АСВ на рынке жилищного строительства) был назначен властями разобраться в ситуации с объектами девелопера.

Она пройдет за счет средств бюджета РФ и Подмосковья.

Количество дольщиков, которые не получили квартиры, до сих пор официально никто не называл. Аналитик ЦИАНа Александр Пыпин, изучив выписки из Росреестра, подсчитал, что компания выручила 85 млрд руб., реализовав в розницу по ДДУ 19 644 квартиры, из которых в сданных домах — 5802 и в строящихся — 13 842, то есть именно такое количество покупателей не получат жилье в срок.

«Но никаких денег в компании нет, зарплату перестали платить с мая,— говорит один из бывших сотрудников,— а у многих из нас ипотека, взятая на покупку квартиры в еще не построенных домах у своего же работодателя».

По данным Росреестра, на конец мая 2018 года в залоге у Московского индустриального банка находятся не реализованные в розницу 392 квартиры в жилых комплексах «Видный город», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3», «Солнечная система-2», еще 224 квартиры в «Лайково» и «Митино 02» — у Московского ипотечного агентства.

«По недосмотру и из-за искаженной информации»

Слухи о финансовых проблемах Urban Group появились на рынке еще в 2017 году. В июньском интервью “Ъ” это косвенно подтвердил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев: «Прошлой осенью провели скоринг… По ряду объектов Urban зафиксированы отставания от графиков. Компания получила предупреждение, но заверила, что это временные трудности».

Первый реальный тревожный звонок для рынка прозвенел в апреле 2018 года, когда Urban Group покинул гендиректор Андрей Пучков. В начале 2000-х он был финансистом в принадлежавшей господину Долгину компании «Союзнихром» (выпускает прецизионные сплавы во Владимире).

В 2005 году господин Пучков по заданию владельца компании стал скупать недвижимость в Москве, а затем — площадки под застройку. Так и возникла Urban Group: компания стала выводить на рынок проекты, которые до этого почти никто не реализовывал,— благоустроенные дворы, набережные, нестандартную архитектуру.

Отбоя от покупателей, судя по данным Росреестра, не было.

В последнее время Андрей Пучков занимался поиском площадок, оформлением разрешительной документации и девелопментом, а финансы контролировал Александр Долгин, говорит один из собеседников “Ъ”. Это, по его словам, и стало причиной конфликта. «В какой-то момент Долгин стал сокращать затраты, Пучков не мог заплатить подрядчикам, те стали покидать стройплощадки»,— поясняет источник “Ъ”.

Читайте также:  Что делать, если не выплачивают декретные

Стороны отказались от комментариев.

Но в письме госопдина Долгина сотрудникам есть следующее объяснение конфликта с Андреем Пучковым: «По недосмотру и из-за искаженной информации открылись продажи квартир по возмутительно низкой цене — всего 65 тыс. руб. за 1 кв. м. Это ниже даже той себестоимости, которую компании удалось резко сократить на колоссальную сумму — 15 тыс. руб. за продаваемый метр».

Господин Долгин во всем этом обвиняет продавцов и рекламщиков («их искусство заключается не в том, чтобы продать хороший товар по любой сколь угодно низкой цене»). По сути, владелец компании признался, что демпинг — одна из причин, которая и погубила бизнес Urban. Блок продажи и маркетинга курировал как раз Андрей Пучков.

Возмущается Александр Долгин и расходами на рекламу. «Рекламные бюджеты в последнее время просто зашкаливали и составляли 12% от выручки,— пишет он сотрудникам.— В то время как норма — не более 5%».

По сути, это обвинение в неэффективном расходовании средств, но в Urban c жесткой финансовой дисциплиной подобное было невозможно, настаивают бывшие сотрудники компании из числа продавцов и рекламщиков.

Но среди причин краха застройщика есть и объективные обстоятельства. Спрос на жилье в Подмосковье, основном регионе присутствия Urban Group, начал падать. Если по итогам 2015 года в области было зарегистрировано 165,94 тыс.

ДДУ, то по итогам 2017 года этот показатель сократился на 43%, до 94,6 тыс. договоров.

Эта тенденция сохраняется и сейчас: по данным Росреестра, по итогам первых пяти месяцев этого года число зарегистрированных ДДУ в Подмосковье сократилось на 5%, в то время как в Москве, напротив, выросло на 46% относительно аналогичного периода 2017 года.

«Это большие риски»

Чиновники, курирующие достройку объектов Urban Group, до сих пор не называют официально размер финансовой дыры компании. В Минстрое РФ и в аппарате вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительную отрасль, от комментариев отказались.

По словам источника “Ъ”, знакомого с ситуацией, на достройку всех домов, на которые выданы разрешения, необходимо 33 млрд руб. Из этой суммы компании не хватает 16 млрд руб., отмечает собеседник “Ъ”. Эту цифру подтверждает и один из чиновников Подмосковья. По его словам, исходно для решения проблем Urban планировалось привлечь других застройщиков, работающих в регионе, но никто не захотел.

Средняя готовность проектов Urban Group составляет 10–60%, однако потенциальных инвесторов отпугивает высокая себестоимость строительства за счет дополнительного благоустройства и высокой инфраструктурной составляющей в каждом проекте, говорит директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский. «Это большие риски при длинном сроке окупаемости»,— отмечает он. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая добавляет, что все начатые проекты находятся в Подмосковье, в условиях смещения спроса в сторону Москвы они будут все меньше интересовать девелоперов.

Руководитель департамента развития Severin Development Андрей Зубкин полагает, что поиск нового застройщика будет осложняться законодательной конъюнктурой: «Многие девелоперы накануне полного вступления в силу ФЗ-218 (ужесточает привлечение средств дольщиков.— “Ъ”) и так получили разрешения на строительство на максимально возможное количество площадок». По его данным, у многих застройщиков на балансе сейчас до половины непроданных квартир на этапе строительства.

Банкротство Urban Group - Последние новости

«Экономика проекта отрицательная»

Между тем проблемы возникли не только с собственными проектами Urban Group. Она сама взялась достроить за печально известной СУ-155 комплекс «Лайково» на Рублево-Успенском шоссе в Одинцовском районе, в 12 км от Москвы.

Этот участок исходно находился на балансе совхоза «Горки-2», а затем — одноименного агрохолдинга, подконтрольного крупному подмосковному землевладельцу Тимофею Клиновскому. Свой проект застройки территории СУ-155 предложила в 2014 году.

Предполагалось строительство 516 тыс. кв. м жилья. Но представленный СУ-155 вариант вызвал негативную реакцию местных жителей еще на этапе публичных слушаний.

Активисты соседних деревень настаивали, что высота строящихся домов не может превышать 3 этажей, в то время как девелоперский проект предусматривал здания высотой от 4 до 14 этажей.

Появление нового инвестора в лице Urban Group привело к увеличению объемов строительства до 1,7 млн кв. м. Властям области, согласившимся на расширение проекта, пришлось отменить утвержденный в 2011 году генплан развития территории, что вызвало новую волну протестов местных жителей. Они до сих пор в судах добиваются его восстановления.

Андрей Зубкин из Severin Development называет «Лайково» бесперспективным с точки зрения привлечения потенциальных инвесторов.

Он считает запланированный масштаб строительства слишком большим: в составе комплекса пять полноценных районов, полностью завершить которые можно лишь через 15–20 лет, а большой объем социальной инфраструктуры создаст слишком высокую нагрузку на потенциального девелопера.

«Быстро распродать квартиры при этом не выйдет: у «Лайково» низкая транспортная доступность и высокая конкуренция со стороны строящихся рядом крупных объектов «Одинбург», «Одинцово-1» и «Одинцовский парк»»,— объясняет эксперт.

Нерентабельным для потенциального застройщика окажется и расположенный в Красногорском районе Подмосковья проект «Лесобережный».

По данным «Метриум», 10 из 14 корпусов находятся на начальной стадии реализации.

«Треть квартир при этом продана, экономика проекта отрицательная: средств от продажи оставшейся недвижимости не хватит, чтобы завершить строительство с прибылью»,— соглашается господин Зубкин.

Готовность расположенного в том же районе «Митино О2» значительно выше: три из восьми корпусов находятся в завершающей стадии строительства, а еще в двух — ведется уже возведение средних этажей, оценивают в «Метриум». Распродано при этом 45% квартир.

«Но продать оставшиеся будет непросто: рядом много проектов высокой степени готовности»,— продолжает Андрей Зубкин. Интерес к объекту, по его словам, снижает и то, что заезд в жилой комплекс слишком узкий и разъехаться здесь двум автомобилям сложно.

Сомневается господин Зубкин и в перспективах комплекса «Видный город», расположенного в подмосковном городе Видное: по его оценкам, в проекте продано 65%, в то время как готовность объекта составляет 35–40%.

Неперспективным с точки зрения возможного поиска инвестора консультанты называют и самый проблемный проект Urban Group — вторую очередь комплекса «Солнечная система». Проект предусматривает строительство на 23,29 га в подмосковных Химках 460 тыс. кв. м недвижимости, из которых 245 тыс. кв.

м — жилье. До ухода с рынка Urban Group, по расчетам «Метриум», успела начать строительство лишь двух жилых корпусов, оба — на начальной стадии. По оценкам господина Зубкина, во второй очереди «Солнечной системы» распродано лишь 10% будущих квартир.

У комплекса есть очевидные проблемы, среди которых эксперт называет соседство с промзоной и плохую транспортную доступность.

«Поездка в торговый центр «Ашан», расположенный недалеко, займет около 30 минут на личном транспорте и около часа — на общественном, столько же времени придется тратить на то, чтобы в час пик добраться до станции Химки»,— объясняет он.

Но сейчас главная проблема, говорят бывшие сотрудники Urban,— жители уже построенных домов. В некоторых ЖК, например в «Видном городе», застройщик до своего развала не успел согласовать разрешение на ввод коммунальной инфраструктуры. Как сообщили “Ъ” сразу несколько жителей этого комплекса, из-за этого им грозят отключить воду, а по осени — и теплоснабжение.

КоммерсантЪ

Urban Group: история одного банкротства

В середине июля обрушился бизнес одного из крупнейших застройщиков Подмосковья: девелопер Urban Group был объявлен банкротом. Этот кейс вызывает вопросы в самых разных целевых аудиториях. Дольщиков интересует: куда делись 70 млрд рублей, а также – кто и когда достроит объекты? Специалисты строительного рынка полагают, что банкротство Urban может изменить правила игры на строительном рынке. Каких перемен следует ожидать?

Возвращение в 1990-е

20 тысяч обманутых дольщиков, финансовая дыра в 70 млрд рублей, 3,5 млн кв.м. недостроя – печальные итоги «буржуазной» революции на рынке подмосковной недвижимости, которую пыталась провести крупнейшая в Подмосковье строительная компания Urban Group.

Вот краткая хроника стремительного падения некогда успешного девелопера:

  • В апреле 2018 года владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителяАндрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
  • В конце мая было объявлено о приостановке продаж жилья в связи с аудитом компании. Одновременно было остановлено строительство всех домов.
  • В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
  • В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство.
  • В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия.

Крушение Urban Group стало лишним доказательством того, что даже вполне нормально работающий механизм ФЗ-214, четко обозначивший правила игры на рынке долевого строительства, не может уберечь покупателей новостроек от скандального эха 1990-х.

В середине 2000-х все повторяется, растерянные лица владельцев бизнеса, бегство за границу генерального директора компании, отвечавшего за оперативное управление, предложение владельца отдать за 1 рубль свой потерявший ценность бизнес с гигантскими долгами любому желающему. И конечно же, открытые письма дольщиков, которые уже потеряли большую часть своих вложений, и у них одна надежда на помощь государства.

Стальное хобби

Откуда же на подмосковном рынке появилась компания, которая в течение 11 лет пыталась привить западные стандарты жилищного строительства на российскую почву?

Основной акционер Urban Group Александр Долгин (по данным «СПАРК-Интерфакс», ему принадлежит 95% акций ООО «Урбан Групп», зарегистрированной в одном из кипрских офшоров) пришел в девелопмент из металлургии.

После окончания Московского института стали и сплавовбизнесмен в 30 лет уже руководил лабораторией в одном из НИИ, изучал свойства металлов. Оттуда ушел в бизнес – основав в 1992 году холдинг «Союзнихром», базовым предприятием которого является владимирский завод «Магнетон».

Основной доход компании приносил выпуск прутка, проволоки и других изделий из прецизионных сплавов.

«К 2000-м годам этот бизнес достиг такого масштаба, что стало сложно расти, не упираясь в спрос. Я искал, куда вложить зарабатываемую на металлах прибыль, и вспомнил, что с детства мечтал о строительстве.

Читайте также:  Как делить кредиты и долги при разводе: совместный, на мужа или жену

Тогда я не мог и представить, что города можно построить с чистого листа. Это намерение удовлетворяло двум критериям. Во-первых, бездонный спрос на жилье.

Во-вторых, у меня были сильные идеи, почерпнутые из знаний того, как устроены рынки новой экономики», – так рассказывает о своей трансформации Долгин в одном из интервью газете «КоммерсантЪ».

Впрочем, сначала эксперименты на рынке недвижимости ограничивались спекуляцией земельными участками в Москве и области. Компаньоном по играм с землей стал давний партнер Долгина и будущий гендиректор и совладелец Urban Андрей Пучков. Долгин особо отмечал, что с Пучковым его связывают 15 лет долговременного партнерства. Пучков был финансовым директором «Союзнихрома».

Поймать мечту за хвост помогла случайность. «Один из участков земли в Подмосковье никак не продавался, и выяснив конъюнктуру загородного рынка, будущие владельцы Urban решили рискнуть, вложив свои деньги в строительство таунхаусов Ивакино-Покровское. Продажи были сверхуспешными», – поделился своими воспоминаниями с Executive.ru собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.

Как заметил в интервью «Ъ» сам Долгин: «В Подмосковье такие дома продавались за $750 тыс., а мы выдали этот продукт за $250 тыс.». По мнению бизнесмена, его сверхзадачей было перевести загородный дом из разряда роскоши в серийный продукт. Именно по такому пути и пошла созданная бывшими металлургами Urban Group.

Все выше и выше

Успех новой концепции застройки для среднего класса принесло сочетание доступной цены, архитектуры бизнес-класса и разумных планировок на относительно недорогой подмосковной земле.

«Менеджеру среднего звена вряд ли удастся купить даже в ипотеку новостройку бизнес-класса в Москве. Но жить-то хочется здесь и сейчас и не просто жить, а жить красиво.

И тут тебе предлагают западный продукт со всеми этими террасами, панорамными окнами, высокими потолками, качественной инфраструктурой, за относительно небольшие деньги. Пусть это в ближнем Подмосковье, но игра того стоит.

Поэтому покупатели урбановских новостроек и вкладывали свои деньги», – подчеркивает собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.

По словам источника, первый же проект – ЖК «Новосходненский» (компактные метражи, квартиры-студии, свободные планировки) пошел нарасхват, продавалось по 10 корпусов в год. Далее были «Город набережных», «Опалиха-2», где сочеталась доступная цена от 60 тыс. рублей за кв.м. и изысканная архитектура бизнес-класса.

Именно тогда компания стала сотрудничать с модным архитектором Максимом Атаянцем, который хотел внедрить авторскую архитектуру в массовую застройку.

«Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам. Это был дикий риск как со стороны девелопера, так и со стороны архитектора – оба осознали это позднее», – говорит бизнесмен в интервью «Ъ». У Атаянца все получилось: и дворы без машин, и понятная логистика внутри комплексов, и индивидуализация каждой квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=CCXLawVqQ2E

Риски сработали сразу после краха, в отчете независимых аудиторов о деятельности девелопера-банкрота утверждается, что аффилированные с архитектором структуры получали от компании средства «в том числе за потенциально фиктивные услуги». Впрочем, Атаянц все обвинения в свой адрес называет беспочвенными и утверждает, что Urban задолжал ему большие деньги.

«Мы очень быстро масштабировались, брали на себя серьезную социальную нагрузку, но по всем финансовым моделям все сходилось. Демпинга не было. Средняя цена реализации составляла 76-82 тыс. рублей за кв.м.», – отмечает источник.

Крепко став на ноги, Urban Group пошла, как тогда казалось, на обдуманный риск, взяла на себя обязательства по достройке объектов разорившегося СУ-155 – «Лесобережный» и «Лайково».

По словам источника, «вся бизнес-модель Urban была построена так, чтобы оставаться на плаву при падении продаж. И даже согласие на достройку объектов СУ-155 могло в лучшем случае привести к временным затруднениям или сокращению штатов, но не к краху».

Но сам Долгин в интервью РБК признался, что главная причина банкротства – переоценка сил в санации СУ-155 и в проекте «Лайково». Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб.

и утянули компанию на дно. «В этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением, были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений.

Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию», – констатировал бизнесмен.

В тихом омуте

Впрочем, были и другие причины для падения компании.

Идеально работающая модель строительства, сочетающая высокую архитектуру, низкую цену и быструю сдачу объектов, дала трещину сразу после кризиса 2014 года, принесшего рынку недвижимости столичного региона резкое падение спроса и обременения в виде возведения объектов социальной инфраструктуры. Эти объекты застройщики должны были возводить за собственные деньги. С точки зрения пиара все шло идеально, но подобный «обвес» со стороны государства снижал маржу строительства.

Прибыль Urban Group снизилась вдвое, а доходность строительства уменьшилась до 10%. Держать низкую цену в таких условиях было очень сложно. Но компания смогла продержаться еще два года.

«Первый тревожный звонок прозвучал в январе 2017 года. Стало понятно, что из-за недостаточного финансирования могут сдвинуться сроки строительства. Сроки сорвали в августе. К тому времени действовал антикризисный план, но он не спас компанию», – резюмирует собеседник Executive.ru.

Александр Долгин пытался спасти бизнес, сместив с поста гендиректора Андрея Пучкова, но остановить развал компании уже не смог.

Все пропало

Участники рынка недвижимости, опрошенные Executive.ru, выдвигают свои версии краха одного из конкурентов.

«По нашим предположениям, компания не справилась именно с проектами, которые она взялась достраивать.

Это огромные объемы в «Лайково» и «Белом городе», где также было выстроено крайне спорное ценообразование – вероятно, в итоге это губительно и сказалось на объемах продаж и привело к банкротству дочерних компаний группы», говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, одна из основных причин – демпинг.

Как показал аудит проектов, в последний год сразу в нескольких жилых комплексах продажи шли по ценам ниже или на уровне себестоимости.

То есть застройщик планировал решить проблему нехватки ресурсов за счет увеличения объемов спроса на стагнирующем рынке.

Вторая причина, по мнению Литинецкой, неэффективное использование ресурсов. Расходы на рекламу достигали 10% проектных затрат, даже принятая в компании норма 5% уже являлась довольно высокой (обычно на рынке этот показатель составляет 3%).

Третья причина – разногласия в руководстве, которое не смогло найти единого и эффективного решения проблем.

Не была также учтена долгосрочная перспектива конкурентоспособности проектов. «Концепция реализации ЖК разрабатывалась для рыночной ситуации 2013 года и была рассчитана на продажи в течение 5-8 лет. Но ситуация на рынке поменялась, концепция устарела на фоне конкурентов, что негативно сказалось на продажах», – подчеркивает спикер.

Горький хлеб дольщика

Впрочем, самыми незащищенными в этой истории с крахом огромной компании выглядят дольщики новостроек Urban Group. Их миллионы сейчас надежно замурованы в стенах почти готовых и недостроенных объектов. Сколько времени понадобится на решение их проблем?

Решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты участников долевого строительства, который возглавляет генеральный директор Дом.рф Александр Плутник . Вначале представители фонда на встрече с дольщиками предложили выплатить им денежные компенсации, однако решение не нашло поддержки. Дольщики в открытом письме Президенту потребовали достройки домов.

«Мы приняли решение достраивать все дома, в том числе те, где сейчас даже фундамента нет. Хотели отдать дольщикам деньги, но приняли решение, что будем строить, будем достраивать весь объем», – заявил губернатор Московской областиАндрей Воробьев.

В Фонде защиты участников долевого строительства создан специальный реестр дольщиков Urban Group.

Как следует из сообщения на сайте Минстроя, все объекты планируют достроить до конца 2022 года в зависимости от текущей стадии их готовности. На достройку объектов Urban Group потребуется более 50 млрд руб., сообщил в эфире канала «Россия 24» заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Согласно утвержденной «дорожной карте», достраивать жилые дома будут за счет федерального и подмосковного бюджетов на паритетных началах. А вот на школы, детские сады и другие объекты инфраструктуры деньги выделят только из бюджета Московской области.

Из федерального бюджета будет выделено 14,6 млрд рублей, 1,4 млрд добавит Фонд, это сумма из собранных с застройщиков взносов, а вся остальная тяжесть операции по спасению проблемных дольщиков ляжет на плечи налогоплательщиков Московской области.

«За последние пять лет на решение проблем 20 тысяч дольщиков из регионального бюджета потрачено 50 млрд рублей», – заявил Воробьев, выступая на Всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве», добавив, что дошло до того, что целые подразделения Минстроя следят за исполнением законодательства у застройщиков. Губернатор надеется, что ужесточение правил игры на рынке недвижимости позволит раз и навсегда закрыть тему появления новых обманутых дольщиков.

«Приняты меры, которые могут сократить риски. С 1 сентября у каждого проекта застройки будет свой расчетный счет в банке. В обход этого счета никакие средства идти не могут – им пользуются генеральный подрядчик и технический заказчик.

Соответственно, распылять средства с одной стройки на другую уже невозможно. Любые нецелевые расходы также будут блокироваться банком.

Это поможет сделать финансовые потоки более прозрачными и снизить риск необдуманных трат», – считает Литинецкая.

Кроме того, покупатели больше не будут вкладывать свои средства напрямую в стройку – их деньги останутся на специальных счетах, а после завершения объекта – направятся застройщику. «Это поможет предотвратить появление долгостроев из-за снижения спроса. Даже если во всем многоквартирном доме квартиру приобретет только один человек, он все равно получит от нее ключи», – отмечает эксперт.

Впрочем, по оценкам Ирины Доброхотовой, даже крупным игрокам рынка будет довольно сложно выполнить некоторые новые требования закона. На днях сообщалось, что крупные застройщики обратились за советом к уполномоченному при президенте России по правам предпринимателей Борису Титову. Скорее всего, закон в новой редакции еще будет дорабатываться с учетом существующих реалий.

Читайте также:  Мансардный этаж облагается налогом - Кабинет Адвоката

По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра«Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» , очередное банкротство крупного застройщика подрывает доверие дольщиков к покупке недвижимости на стадии строительства.

В этих условиях другим девелоперам придется искать способы убедить потенциальных покупателей в своей надежности.

Многие дольщики будут стремиться купить квартиру ближе к завершению строительства, что ограничит финансирование строек на начальных этапах – деньги в основном придется брать у банков под проценты даже по тем объектам, которые успели получить разрешения на строительство по старым правилам.

Эмин Джафаров / Коммерсантъ

Что сейчас происходит с объектами Урбан Групп

Ситуация с банкротством крупнейшего девелопера затронула судьбы более 50 тысяч человек. Несмотря на то, что все дома обещали достроить в 2018-2022 году, по многим сообщениям дольщиков, никакого строительства ни на одном из объектов так и не началось.

У вкладчиков, с которыми нам удалось связаться, большие претензии как к ДОМ.РФ, так и к правительству в целом. По их словам, они собирают массовые митинги и пикеты, на которых получают лишь пустые обещания.

С их слов картина выглядит следующим образом: дольщики платят ипотеку за несуществующие квартиры, параллельно с этим снимают жилье, а стройка на объектах не ведется.

Попробуем разобраться, что же происходит на самом деле.

К вопросу об ипотеке

Как нам пояснили в пресс-службе Сбербанка в случае, если заемщик сталкивается с трудностями по оплате обязательств по кредиту, такие клиенты могут обратиться за помощью в банк. В индивидуальном порядке будут рассмотрены варианты оптимизации долговой нагрузки и решения проблемной ситуации. Кроме того, Сбербанк утверждает, что их клиенты не пострадают от банкротства Урбана.

«До 1 июня 2021 года продлены сроки предоставления документов о праве собственности и оформления ипотеки по действующим кредитам, выданным на инвестирование строительства объектов Урбан Групп.

Если неустойки были начислены по договору, то при продлении сроков они были автоматически аннулированы. А если неустойки со счета клиента уже были списаны, то их вернули на счет клиента» — комментируют представители Сбербанка.

Помимо этого, ДОМ.РФ начал принимать заявки на рефинансирование ипотеки дольщиков Урбана. На данный момент этим правом воспользовались 110 человек.

 Кто достраивает объекты

Строить первые 14 домов обанкротившегося девелопера будет АО «Крокус». Важно понимать, что компания взяла на себя достройку не всех ЖК Урбана, а лишь отдельно взятых домов из каждого комплекса.

Как нам сообщил дольщик, присутствовавший 15 октября на встрече инициативной группы ЖК «Лесобережный» с представителями Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, технического заказчика, конкурсного управляющего и Минстроя, власти не стали отвечать на вопрос, кто возьмет на себя дальнейшее строительство остальных домов.

Компенсация или квартира

Самые «проблемные» ЖК Урбана – «Лесобережный» и «Лайково». Дело в том, что дома этих комплексов находятся на самой низкой стадии строительства: от 0 до 5%, 10-16%, 30-67% и 68-86%.

Власти долго думали, как правильнее поступить с этим, и в один момент предложили жителям выплатить денежные компенсации в размере 86 тыс./ кв. м. Однако спустя всего несколько дней, они заявили, что все объекты Урбана будут достроены.

Оказалось, что не все дольщики согласны с этим решением.

Земли обанкротившейся Urban Group в Подмосковье продадут на торгах :: Бизнес :: РБК

Земля в Лайково должна была стать частью проекта Urban Group «Город-событие Лайково» — на 160 га планировалось возвести 1,6 млн кв.м жилья. На момент банкротства в этом проекте было заключено почти 2 тыс. договоров долевого участия на покупку квартир.

Земля, которая будет продана на торгах, предназначена для многоэтажной жилой застройки. Конкурсный управляющий не уточнила, сколько жилья можно будет возвести на 30 га.

«Мы не контролируем использование земель после торгов. Кроме того, конкурсному управляющему прежним руководством застройщика так и не были переданы все документы», — сообщила Аглинишкене.

По оценке Сolliers International, на 30 га можно построить 600–750 тыс. кв.м жилья.

Urban Group получила проект в Лайково, взявшись за достройку домов компании СУ-155, которая обанкротилась в 2015 году. По версии бенефициара Urban Group Александра Долгина, именно этот проект стал причиной проблем всей группы.

«Компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Но это ее и подкосило», — рассказывал Долгин в интервью РБК.

Он сравнивал проект с перегруженным лайнером, которому было очень тяжело взлетать.

Общая площадь «Лесобережного» — 71 га, здесь планировалось построить более более 500 тыс. кв.м жилья. Перед своим банкротством Urban Group успела продать 1,5 тыс. квартир в этом проекте. Эти территории в основном предназначены для среднеэтажной застройки, но есть также земля, где можно возводить только индивидуальные жилые дома, а также земля, застройка которой запрещена.

Кому могут быть интересны проекты

По словам управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, в столичном регионе основной спрос на покупку жилья сейчас приходится на Москву и Новую Москву, поэтому могут возникнуть сложности с продажами. Учитывая большой размер лотов, реализовать подобные проекты могут только крупные компании, обладающие собственными мощностями, которые обеспечат низкую себестоимость строительства без потери качества, отмечает Казанский.

Директор по развитию группы «Гранель» Андрей Носов сомневается, что продажа земли Urban Group вызовет большой ажиотаж.

По мнению Носова, участки расположены вдали от железной дороги — «Лесобережный» — в 3 км от станции, около Лайково вообще нет подобной инфраструктуры. «Подъезды на машине затруднены пробками, фактически это поляны в лесу», — указывает эксперт.

По его словам, рентабельность этих площадок с учетом строительства сетей, школ, детских садов и затрат на эскроу-счета при текущем рынке будет минимальной.

Компания Urban Group была одним из крупнейших застройщиков Московской области. В 2017 году группа впервые задержала ввод домов в эксплуатацию.

Весной 2018-го Росреестр прекратил регистрацию договоров долевого участия в жилых комплексах застройщика. В июле прошлого года в компаниях группы начались процедуры банкротства.

Согласно проведенному аудиту, Urban Group не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв.м (площадь квартир — 812,6 тыс. кв.м).

Проекты Urban Group, в которых застройщик успел продать квартиры, сейчас достраивает структура Фонда защиты прав дольщиков. По площади жилья в стадии строительства (656 тыс кв.м) фонд занимает четвертое место среди девелоперов в Московской области. В тройке лидеров — группа ПИК, «Гранель» и «Самолет», свидетельствуют данные единой информационной системы жилищного строительства.

Дольщики обанкротившегося Urban Group обратились к Путину

Дольщики жилых комплексов обанкротившегося застройщика Urban Group («Лесобережный», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3» и «Видный Город») написали письмо президенту России Владимиру Путину с жалобой на бездействие Фонда защиты прав дольщиков. Копия письма поступила в «Известия» во вторник, 20 октября.

Письмо также адресовано премьер-министру Михаилу Мишустину, главе Минстроя Владимиру Якушеву, губернатору Московской области Андрею Воробьеву и министру стрйкомплекса Подмосковья Владимиру Локтеву.

Дольщики напоминают, что летом 2018 года Арбитражный суд Московской области по заявлению Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства признал банкротом застройщика ЖК «Лесобережный» — ООО «Хайгейт» (ГК Urban Group). В августе того же года подмосковное правительство утвердило план достройки объектов Urban Group. Тогда сообщалось, что строительство всех домов обанкротившегося девелопера завершится до конца 2022 года.

В письме также напоминают, что Воробьев объявил в августе 2018-го о том, что все жилые комплексы Urban Group будут завершены в 2021 году. Также упоминается, что Путин на совещании с правительством в июне 2019 года потребовал искоренить такое явление, как «обманутые дольщики».

Также в письме упоминается, что 4 августа 2020 года подмосковный губернатор на встрече с Путиным пообещал президенту решить проблему обманутых дольщиков «втрехлетней перспективе».

Дольщики утверждают, что Мишустин, обращаясь к вице-премьерам в мае и апреле этого года, говорил, что поручения президента должны соблюдаться, а когда речь идет «о благополучии, здоровье и тем более о жизни сотен людей» бюрократические процедуры «надо свести к минимуму»

«Однако, несмотря на все указания председателя правительства Российской Федерации Мишустина М.В. и указания президента Российской Федерации Путина В.В.

, ситуация с достройкой некоторых ЖК Urban Group не двигается ускоренными темпами, а по некоторым вопросам стоит на месте, даже сдвигается далеко вправо, несмотря на все предыдущие устные заявления о движении влево», — говорится в письме.

Дольщики отмечают, что на встрече 17 июля этого года представителей Фонда защиты прав граждан с представителями ЖК «Лесобережный» были озвучены новые «ориентировочные» сроки завершения строительства, смещенные «на полгода-год в большую сторону». Также на встрече выяснилось, что «проблема заключается в бюрократических процедурах при строительстве сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения».

Подписавшие письмо жалуются, что им обещали размещение графиков завершения строительства и проведение встреч с их представителями, но 13 августа фонд перестал контактировать с представителями ЖК «Лесобережный», на вопросы не отвечает, в проведении встреч отказывает. Кроме того, фонд не дает никаких документов или справок.

На встрече дольщиков «Лесобережного» с администрацией подмосковного Красногорска и ресурсоснабжающими организациями (АО «Водоканал» и другими) 2 сентября дольщикам подтвердили наличие бюрократических проблем и проблем взаимодействия с фондом и приостановили видеотрансляцию стройки, ссылаясь на дороговизну услуги.

Дольщики считают, что бездействие фонда приведет к срывам ранее достигнутых обещаний. Они выражают обеспокоенность тем, что смещение сроков завершения строительства будет происходить и далее.

«Учитывая все вышеизложенное, просим объективно разобраться в сложившейся ситуации, провести независимое публичное изучение деятельности фонда и достигнутых им реальных результатов, а также выполнение им обязательств по завершению строительства наших домов», — говорится в письме.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *